Faire l’acquisition d’un bien immobilier peut être réalisé soit :
grâce à votre épargne en finançant vous-même la totalité du montant du bien et ses frais annexes,
en recourant à un emprunt : vous sollicitez un prêt immobilier.
Bien que cette dernière hypothèse puisse sembler la plus risquée, notamment lorsqu’il est possible de financer son investissement comptant, elle demeure pourtant la plus pertinente, et ce à bien des égards.
Les investisseurs ont des besoins de financement plus spécifiques que dans le cadre de l'achat d'une résidence principale. Comment être sûr de prendre les bonnes décisions pour maximiser son rendement et minimiser sa fiscalité ? Pretto, courtier partenaire Bevouac pour vos investissements locatifs, nous donne les clés du prêt immobilier.
Le prêt immobilier ou comment profiter de l’effet de levier
Ce terme barbare peut faire peur mais ne vous inquiétez pas, on vous explique ! Pour mieux comprendre cette notion d’effet levier, nous définissons d’abord ce qu’est le rendement locatif. Le rendement net est le ratio entre le revenu net et le coût de l’investissement. Pour calculer le rendement locatif, vous devez calculer votre revenu net de l’investissement locatif. On le calcule de la manière suivante :
Revenu net = Revenu Brut – intérêts d’emprunt – Taxe foncière – Impôt sur le revenu – Impôt sur la fortune immobilière.
Le rendement net permet de comprendre l’effet levier. Nous pouvons définir l’effet levier comme un mécanisme par lequel consentir à s’endetter permet d’obtenir un rendement net supérieur à l’endettement. En d’autres termes, l’effet levier se présente lorsque le coût du crédit est inférieur au rendement locatif. L’effet de levier est renforcé lorsque le coût de votre endettement est inférieur au rendement obtenu en conservant votre épargne. L’épargne doit être placé avec une rémunération supérieure à l’endettement.
L’effet levier propose de nombreux avantages. Le premier est la garantie apportée en cas de décès pour vos héritiers. L’assurance emprunteur paie le bien immobilier. L’épargne que vous avez conservée ainsi que le bien reviendront à vos héritiers. En souscrivant un crédit immobilier, vous payez des intérêts. En revanche, vos intérêts payés sont inférieurs au revenu que vous percevez par la location du bien. De plus, les intérêts payés sont, également inférieurs au revenu lié à votre épargne placée.
En résumé, avec l’effet levier vous placez votre épargne sur un produit rémunérateur tout en investissant dans l’immobilier locatif.
Le prêt immobilier ou comment optimiser sa fiscalité
Il est possible de diminuer son impôt sur le revenu, d’une part grâce à la déduction des intérêts, d’autres part grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière.
Concernant la déduction des intérêts, la logique est simple. En percevant des revenus fonciers (vos loyers perçus), vous avez la possibilité de déduire de ces derniers les intérêts d’emprunts liés au crédit immobilier. Cette déduction peut conduire à annuler le revenu foncier. La déductibilité est admise jusqu’à donner lieu à un revenu foncier nul. Vous percevez donc des revenus sur lesquels vous n’êtes pas taxés.
Attention, la déduction des intérêts d'emprunt ne peut en aucun cas permettre de créer un déficit foncier. Rassurez-vous, d’autres charges admises en déductions donnent lieu à l’apparition d’un déficit foncier, imputable sur vos autres revenus imposables. Votre revenu imposable sera plus faible, ce qui réduit mécaniquement votre impôt. Cerise sur le gâteau : sous réserve du respect de certaines conditions, il est possible de reporter un déficit foncier sur les revenus des années suivantes.
Prenons un exemple :
Vous avez un salaire de 2 000 € mensuel soit 24 000 € annuel, vos revenus fonciers s’élèvent à 400 € par mois soit 4 800 €
Vous souscrivez un crédit dont les mensualités s’élèvent 12 x 500 € soit 6 000 € dont 2 000 € d’intérêts.
Vous avez réalisé des travaux à hauteur de 4 000 € et vos frais d’agence pour la gestion locative sont de 3 000 €.
Le calcul de vos revenus nets :
Salaires : 24000 - 10% de frais professionnels déductibles = 21600
Revenus fonciers : 4800 - 2000 d’intérêts = 2800 auxquels nous déduisons les autres charges permettant de créer un déficit : - 4000 de travaux - 3000 de frais de gestion = déficit foncier de 4200
Le revenu imposable : 21600 - 4200 = 17400
Vos revenus fonciers et votre investissement locatif viennent de réduire votre revenu imposable et donc vos impôts !
Attention toutefois si vous louez en meublé, les charges déductibles fiscalement ne sont pas les mêmes. Le loueur en meublé, professionnel ou non, peut, s'il est imposé au régime réel, déduire de ses loyers perçus les charges liées à la location, ainsi que l'amortissement du prix d'achat du bien. Bien que limité, elle permet de créer un déficit reportable sous certaines conditions.
Pour plus d'optimisation, divers dispositifs tels que le Pinel, ou le Malraux, applicables dans l'ancien, permettent de bénéficier d'un avantage fiscal supplémentaire : une réduction d'impôt. Si votre investissement rempli les conditions exigées par cet investissement, vous pourrez déduire une somme prévue par les règles fiscales du montant de votre impôt à payer.
Un prêt immobilier pour l’investissement locatif
Emprunter pour financer un investissement locatif présente donc des avantages financiers et fiscaux. Pour répondre à ce besoin, les banques proposent deux types de prêts immobiliers.
Le prêt amortissable ou le prêt in fine ?
Les banques proposent essentiellement deux types de prêt immobilier : le prêt amortissable et le prêt in fine.
Tout d’abord, vous pouvez souscrire à un prêt amortissable. Ce type de prêt est le plus courant. Sa durée varie généralement de 5 à 25 ans. Son fonctionnement est simple : le remboursement se fait par mensualités constantes, les intérêts sont proportionnels au capital restant dû. Ainsi, la part de d’intérêt dans la mensualité diminue à mesure que le remboursement du prêt avance. Dans l’hypothèse d’un investissement locatif, il est donc plus pertinent d’emprunter sur une longue durée afin de se ménager une fraction d’intérêts déductibles conséquentes comme nous l’avons évoqué précédemment. La difficulté réside dans le fait que certains établissements bancaires peuvent se montrer frileux face à des demandes de financement locatives sur des durées excédents 20 ans. Renseignez-vous !
Comme son nom l’indique, le prêt in fine implique le remboursement du capital emprunté à la fin du prêt : à échéance et en une seule fois. Durant la vie du prêt, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt. Méconnu, il est souvent proposé par les banquiers aux emprunteurs ayant un patrimoine financier intéressant susceptibles de consentir à un nantissement de contrat d’assurance vie ou de compte titres. Cette solution présente l’avantage de permettre à la fois la déductibilité des intérêts d’emprunts constants et la conservation du patrimoine financier.
Un prêt avec ou sans apport pour mon investissement locatif
Ceux d’entre vous ayant déjà souscrit à un emprunt ne seront pas surpris, il est habituel que les banques exigent un apport personnel permettant à minima de couvrir le montant des frais de notaire et des frais de garantie. Néanmoins, il est possible de trouver un financement dit à « 110% », c’est à dire couvrant le prix du bien et les frais annexes. Cela suppose de répondre aux critères de stabilité des banques : elles consentiront par exemple plus facilement à accéder à la demande d’un emprunteur déjà propriétaire plutôt qu’à celle d’un accédant à la propriété ou d’un locataire.
Pour un investisseur ayant déjà contracté à un emprunt dans le cadre de l’achat de sa résidence principal, la banque veillera à ce que le projet coïncide avec la situation et l’endettement de l’acquéreur. Pour ce qui est du locataire, la banque veille à préserver l’hypothèse d’un potentiel projet d’achat de sa résidence principale. Aussi, elle se penchera sur l’impact du projet sur son endettement qui peut être établi de la façon suivante :
Le calcul standard : (Mensualité du prêt locatif + mensualité du prêt pour votre résidence principale si existante) / (revenus locatifs pondérés à ~70% + revenus professionnels) * 100
Le calcul différentiel : (mensualité du prêt locatif - les revenus locatifs pondérés à ~70% + mensualité résidence principale) / les revenus professionnels
La méthode différentielle a le mérite de présenter la situation de l’acquéreur sous son meilleur jour, mais bien entendu, elle est rarement utilisée par les établissements bancaires dans le cadre de l’étude des dossiers de crédits.
Comment trouver un prêt adapté à votre projet d’investissement locatif ?
Vous l’aurez compris, le financement d’un investissement locatif porte son lot de spécificités : absence d’apport, adéquation entre le coût du crédit et le gain qu’il génère, risque de vacances locatives, impact des intérêts d’emprunts sur votre fiscalité, la nécessité de recourir à un emprunt long, etc. Le meilleur crédit immobilier est celui qui vous permet de réaliser le meilleur rendement, dans les meilleures conditions. Afin d’optimiser vos chances de le trouver, nous vous conseillons de passer par un courtier en crédit immobilier. Cet expert du crédit maitrise parfaitement les offres des banques et saura trouver celle répondant parfaitement à votre projet d’investissement.
Pretto est un courtier en ligne dont les experts sont des professionnels du crédit avisés et conscients du stress lié à un projet immobilier. Maîtrisant parfaitement les enjeux de l’investissement locatif, ils proposent de trouver pour vous la solution bancaire coïncidant le mieux avec votre projet : le courtage sur mesure ! De plus, Pretto est un service de courtage 100% gratuit et totalement transparent. Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour lancer votre projet et trouver le meilleur prêt immobilier.