Désolée pour les gourmands mais on ne va pas parler pâtisserie. La photo est alléchante mais nous allons (encore) parler d'immobilier et plus précisément d'un sujet technique : le démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété permet entre autres d'acheter à prix réduit ou de diminuer son assiette fiscale et nous allons tenter de simplifier au maximum le sujet. Platon a dit : "La connaissance des mots conduit à la connaissance des choses. " Voyons donc d'abord de quoi il retourne.

Simplement, le démembrement de propriété est un partage du droit de propriété d'un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire ayant chacun des droits bien spécifiques. En effet il existe une notion importante à comprendre pour bien comprendre le démembrement de propriété : la notion de pleine propriété composé de trois attributs. 

Voici les trois attributs constituant la pleine propriété : 

• le droit de jouir du bien en y vivant ou en l’utilisant -> l'usus

• le droit de percevoir les fruits du bien, c’est à dire les loyers -> le fructus

• le droit d’en disposer, c’est à dire le droit de le vendre ou de le donner -> l’abusus

Saviez-vous qu’il est possible de diviser ces droits ?

Cette opération s’appelle le démembrement de propriété et s’effectue en passant par un notaire. L’acquéreur de l’usus et du fructus s’appelle l’usufruitier, c’est à lui que reviendront les loyers. L’acquéreur de l’abusus qui acquiert la nue-propriété seule -sans en tirer de revenus- se nomme le nu-propriétaire.

Voici un schéma qui permet de comprendre en un clin d'oeil

L’usufruit peut-être vendu ou donné pour une certaine durée, il s’agit alors d’un usufruit temporaire ou s’éteindre au décès de l’usufruitier. À l’extinction de l’usufruit temporaire ou au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. La valeur de chacun des droits, c’est à dire la part de l’usufruitier et celle du nu-propriétaire varie en fonction de l’âge de l’usufruitier ou selon la durée de l’usufruit en cas d’usufruit temporaire.

Les tableaux récapitulatifs ci-dessous vous détaillent ces parts de valeur.

Part de l’usufruitier et du nu-propriétaire en fonction de l’âge de l’usufruitier

Usufruit temporaire

L’usufruit peut être légal dans le cas des successions au conjoint survivant -art. 7557 code civil.

Le conjoint survivant pourra choisir l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.

Mais au fond à quoi sert réellement le démembrement de propriété ? 

Acheter à prix réduit

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien permet l’acquisition d’un bien à un coût moins élevé car il ne porte que sur une partie des droits attachés au bien et non sur la totalité de ceux-ci. C’est le principe du viager mais sans rente à payer.

Minimiser les frais de succession

Le démembrement de propriété permet de transmettre son patrimoine de son vivant en ne payant des frais de donation -équivalent aux frais de succession- que sur la part de la nue-propriété donnée et non sur la totalité du bien. A l’issue du démembrement le nu-propriétaire récupère la totalité de la propriété du bien sans droits de succession à payer.

Réduire l’assiette imposable du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne sera plus imposé sur les loyers puisque qu’il ne les touchera plus. Cette solution peut être intéressante pour des parents ayant un taux marginal d’imposition élevé et souhaitant aider temporairement leurs enfants étudiants ou entrant dans la vie active.  

Le démembrement de propriété est cependant à user avec précaution en dehors du cadre familial ou de l’usufruit temporaire. L’accord des deux parties usufruitier et nu-propriétaire est nécessaire pour céder le bien et le nu-propriétaire a le pouvoir de faire cesser l’usufruit du bien si l’usufruitier met en péril le bien ou le droit du nu-propriétaire -art. 618 code civil.