Ne pas tomber dans le panneau
Pour le plus grand nombre, l’investissement en immobilier locatif évoque souvent immédiatement l’investissement en Pinel, un dispositif d’incitation fiscale réservé aux investissements dans les constructions neuves. Si ce type d’investissement présente des avantages certains, attention à ne pas se faire miroiter des réductions d’impôt alléchantes et négliger la rentabilité. À défaut de pouvoir proposer de telles réductions d’impôt (même s’il existe tout de même le déficit foncier), l’ancien présente cependant de nombreux avantages et s’avère même souvent une meilleure décision d’investissement.
Tout d’abord, les biens immobiliers anciens sont souvent situés dans le centre (les biens neufs se construisent petit à petit en périphérie), soit là où la demande locative est la plus élevée. Être à proximité des commerces, écoles, et transports n’a pas de prix. Ensuite, l’ancien est souvent plus abordable que le neuf, avec un prix au mètre carré moins élevé (de 20% à 30% en moyenne en France métropolitaine).
L’investissement dans le neuf est majoritairement motivé par la défiscalisation, mais cette stratégie a montré ses limites. Un investissement dans l’ancien, en centre-ville, à rénover, permet un rendement locatif certain, avec une vacance locative souvent faible et avec des avantages fiscaux.
Les investisseurs dans le Pinel prennent-ils tous la peine d’effectuer le calcul de rentabilité de bout en bout ? Quelle est la rentabilité nette de nette (toutes charges et fiscalité incluses) de votre investissement ?
L’ancien à rénover
L’immobilier ancien nécessite souvent des travaux. Ces travaux sont une opportunité pour créer une forte plus-value, défiscaliser et pérenniser votre bien.
Dès l’achat, le bien est moins cher puisque des travaux sont nécessaires. Ensuite, les travaux effectués peuvent être déductibles des revenus fonciers (via le déficit-foncier).
La rénovation est coûteuse mais doit être prise au sérieux. Il faut payer en moyenne 1000 €/m2 pour rénover un appartement afin qu’il soit aux normes, confortable et équipé.
Dès lors quel régime fiscal adopter ? Choisir entre le régime réel ou simplifié ? Faire du déficit-foncier ou bien intégrer le montant des travaux dans le calcul de la plus-value à la revente ? Tout cela dépend du bien, du montant des travaux, du type de location (meublée, non meublée) pour que cette défiscalisation soit la plus intéressante possible.
Alors ancien ou neuf ?
Tout dépend de votre stratégie d’investissement. Chaque investisseur possède ses propres critères. Quel niveau de risque êtes-vous prêt à accepter ? L’immobilier ancien est très certainement de manière générale plus intéressant que le neuf, à condition de trouver le bon produit. Le neuf apporte pour autant certaines garanties inéluctables telles que l’absence (présumée) de rénovations à prévoir pour les 10 prochaines années, la présence d’un stationnement, etc. Cependant le neuf garde toujours également son lot de surprises (les réserves, etc.).
Conclusion
Impossible de trancher sans faire de généralité. Le choix entre investir dans l’immobilier ancien ou neuf est propre à chacun. Cependant, il convient de casser les a priori : non, la défiscalisation n’est pas réservée uniquement à l’immobilier neuf. Si l’immobilier neuf peut paraître moins risqué, gare aux mauvaises surprises ! Nombre sont les programmes immobiliers neufs dans des régions peu dynamiques et excentrés des centres-ville… Loin de moi l’idée que l’immobilier ancien est également sans soucis. Néanmoins, investir dans l’ancien permet certainement d’espérer davantage de rentabilité ainsi que de potentiel à la revente, à condition de sélectionner avec attention le bien dans lequel vous investirez.
Chez Bevouac, nous pensons que l’ancien est plus intéressant pour votre épargne. Nous nous chargeons d’identifier le risque que ces investissements peuvent représenter et vous sélectionnons uniquement les meilleures opportunités. Nous optimisons en fonction de votre situation le financement, le meilleur régime fiscal à adopter. Enfin, nos partenaires, sélectionnés, se chargent pour vous de trouver le meilleur financement, d’effectuer la rénovation ou encore la gestion locative de votre investissement.