Quelle réduction d'impôts pour son investissement locatif ?

Comment réduire mes impôts ? Comment défiscaliser ? Voilà un sujet qui intéresse de nombreux Français. L’imposition générale en France est une des plus élevées des pays de l’OCDE et la France se classe à la deuxième place concernant ce sujet. L’Hexagone est le pays de l’OCDE qui a instauré la taxe d’habitation la plus élevée, ses cotisations sociales atteignent des records et la TVA est bien au dessus de la moyenne si l’on compare à celle de ses voisins. En outre, la fiscalité française comporte certaines spécificités par rapport aux autres pays européens. Ses charges patronales et salariales sont aussi parmi les plus élevées au monde mais en contrepartie le système est beaucoup plus redistributif. Alors comment est-il possible d'optimiser la fiscalité d’un bien immobilier ? Bevouac vous dévoile quelques moyens pour y arriver.

Réduire ses impôts grâce aux statuts LMP et LMNP

Le choix de louer vide de meubles (location nue) ou en meublé a un impact sur plusieurs éléments : 

  • La fiscalité de l’investisseur. En effet la fiscalité est généralement plus favorable en meublé. Il faut cependant faire le calcul pour en être sûr.

  • Le bail (type, durée, dépôt de garantie, clauses, etc..)

  • Les montants des loyers. Le fait de meubler un bien vous permet de louer plus cher qu’en location vide.

  • La vacance locative. Il existe plus de turnover en meublé qu’en location nue. C’est donc un élément qu’il faut aussi considérer au moment d’investir.

Il faut donc veiller à modéliser ces paramètres et à prendre en compte l’ensemble des avantages et inconvénients que procurent l’ameublement d’un bien. Mais revenons plus en détails sur les statuts LMNP et LMP.

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Commençons tout d’abord par l'abréviation qui signifie Location Meublée Non Professionnelle. Pour faire simple le statut LMNP est un dispositif fiscal qui s’adresse au propriétaire possédant un bien immobilier qu’il souhaite louer meublé. La mention non professionnelle signifie que cela ne peut pas être son activité professionnelle principale.

Et concrètement qu’est-ce que cela apporte ? Il permet de bénéficier d’abattements fiscaux sur les loyers perçus. A l’intérieur de ce régime on distingue deux régimes fiscaux parmi lesquels vous pouvez choisir : le régime réel et le régime micro-foncier.

Le statut LMNP sous le régime Micro BIC

Les revenus à déclarer sont ceux de l’année précédente et ne doivent pas dépasser 70 000 € (location meublée classique) ou 82 200 euros (meublés de tourisme ou chambre d'hôte)
L’avantage de ce régime est qu’il ne requiert pas de comptabilité professionnelle ce qui en fait un régime très simple.

Et concrètement en quoi cela m’avantage ? Le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement de 50% des revenus au titre des charges. Autrement dit vous n'êtes imposé que sur 50% de vos recettes. Ainsi le taux d’imposition va dépendre du montant total de vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu (tranche marginale d'imposition)

Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ? Si vos charges ne dépassent pas 50% des recettes et si vous avez peu de charges réelles alors dans ce cas-là cette solution peut-être très intéressante.

Le statut LMNP sous le régime réel

Le choix du régime réel se fait sur option auprès des services fiscaux (déclaration 2031) et ce pour une période minimum de 2 ans renouvelable. Ce régime contrairement aux micro-BIC doit comporter une comptabilité qui est obligatoire. Vous êtes obligé de choisir ce régime si vos locations sont soumises à la TVA (ce qui est tout de même assez rare puisqu'il faut demander à y être soumis). 

Et concrètement en quoi cela m’avantage ? Le régime LMNP réel permet de déduire l’amortissement du bien (meubles et immeuble) ainsi que des charges réelles supportées dans l’intérêt de votre activité. Plus simplement, il permet de soustraire les charges (frais d’entretien, emprunt, frais de gestion, ou impôts locaux par exemple) des recettes procurées par vos loyers. 

Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ? Nous vous conseillons ce régime dans le cas où les charges dépassent 50% des recettes contrairement au micro-BIC. 

Qu’est-ce que le statut LMP ?

L’abréviation LMP signifie Location meublée professionnelle. Pas de surprise c’est toujours un dispositif fiscal pour l’immobilier locatif meublé. 

Les conditions (cumulatives) pour bénéficier du statut LMP

  • Si vos recettes annuelles excèdent 23 000 €

  • Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. C'est-à dire que vous gagner plus d'argent grâce à vos placements immobiliers qu'avec vos salaires.

Statut LMP : Quels sont les avantages ?

Le régime LMP est intéressant pour deux motifs. Le premier est qu’il permet de déduire le prix d'acquisition de l'immeuble via des amortissements. Le second avantage est qu’il permet d’imputer sur le revenu global vos déficits. Votre bien n’est pas non plus soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) car il est considéré comme un outil de travail. 

Dans quelle situation faut-il choisir le statut LMP ?

Ce statut malgré ces nombreux avantages est très rarement employable car c’est une niche fiscale. Il peut vous être recommandé si vous avez perçu un très gros héritage ou que vous avez un énorme apport. 

Voici donc un tableau permettant de récapituler l’intérêt de ces deux statuts :

 

LMP

LMNP

Conditions d'application

Respect des 3 Conditions cumulatives (et):

1- Un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel

2- Recettes annuelles excèdant 23 000 €

3- Revenus locatifs annuels excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal

Si une des 3 conditions de LMP n’est pas remplie :

Revenus générés par la location n'excèdent pas 23 000 €/an

ou

50 % des revenus globaux du propriétaire/an

ou pas d’enregistrement au RCS

Avantages fiscaux

- Imposition au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

- Possibilité de déduire le prix d'acquisition de l'immeuble via des amortissements

- Déficits imputables sur le revenu global dans la limite de 6 ans

Imposition au micro BIC (forfait de 50% de charges) ou au réel

Amortissements déductibles dans le régime réel

Déficits imputables sur les revenus LMNP reportables sur les 10 années suivantes

Imposition Plus Values

Imposition au régime des plus-values professionnelles.

Les immeuble sont exonérés d’impôts sur la plus-value à partir de 5 ans de détention en LMP (totalement si revenus locatifs <90K, partiellement si comprises entre 90K et 126K)

Imposition si revenus locatifs > 126K

Plus-Values imposées selon le régime de plus-values  des particuliers (exonération partielle au bout de 22 ans et totale au bout de 30 ans)

IFI

Non soumis à l’IFI car les biens (professionnels) sont considérés comme un outil de travail

Biens entrent dans le patrimoine de l’IFI

Limites

Nécessité de tenir une comptabilité

Assujettissement à la CFE (Contribution Fiscal des entreprises)

Assujettissement à la CSG / CRDS

Nécessité de tenir une comptabilité

A partir de 32 900 € le régime frais réel s'applique obligatoirement

Assujettissement à la CFE (Contribution Fiscale des entreprises)

Assujettissement à la CSG / CRDS

Réduire ses impôts en utilisant le déficit foncier

Le déficit foncier permet de réduire ses impôts en soustrayant des revenus locatifs différentes charges liés à ces biens sans utiliser de niches fiscales. Il est largement utilisé dans l’immobilier ancien puisqu’il s’emploie lors de la rénovation d’un appartement. 

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Un déficit foncier se crée lorsque les charges supportées, à l’exception des intérêts d’emprunt, sont plus importantes que les loyers encaissés. 

Le déficit foncier en location nue

En location nue, votre déficit foncier viendra s’imputer sur votre revenu global et donc sur vos autres revenus (comme les salaires) dans la limite d’un déficit de 10 700 euros par an sous réserve que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu. La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple de charges pouvant être déduites des loyers : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, travaux de réparation et d’entretien (mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement), frais de mise en location et de gestion locative.

Le déficit foncier en location meublée

En location meublée, votre déficit sera imputable sur les revenus de même nature (tirés de la location meublée uniquement) sans limite de montant et reportable sur 10 ans. En plus des charges énumérées ci-dessus vous pourrez déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui est particulièrement intéressant. Le déficit lié à l’amortissement est quant à lui reportable indéfiniment.

Dans quelle situation créer du déficit foncier ?

L’intérêt de ce dispositif est que plus votre tranche marginale d'imposition est élevée plus l'impact fiscal est significatif. En revanche du moment où le solde entre charges et loyers n'est plus nul nous vous conseillons d'acquérir un nouveau bien à rénover et à louer pour ne pas être fortement imposé sur vos revenus fonciers. Nous recommandons cette stratégie pour les personnes cherchant à se construire un beau patrimoine et pour des stratégies de plus-value à la revente car un beau bien ancien, bien situé et rénové prendra forcément de la valeur. 

Réduire ses impôts grâce au dispositif Pinel

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues en proposant un avantage fiscal en contrepartie d’un plafonnement du loyer. Vous pouvez ainsi obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition pouvant atteindre 63 000 € sur une période de 12 ans. 

Les conditions pour bénéficier d’un dispositif Pinel

  • Un plafond de ressources des locataires s’appliquent afin de réserver les logements en Pinel aux ménages modestes. C’est surtout pour cela que ce dispositif a été créer.

  • Ce dispositif est applicable pour les logements neuf ou complètement réhabilité ainsi que les acquisitions en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) c’est-à dire que vous achetez le bien avant qu’il soit construit.

  • Il doit respecter la réglementation thermique RT2012

  • La location doit être faite dans les 12 mois suivant la livraison du chantier. Si vous ne trouvez pas de locataire vous perdez le “cadeau” fiscal.

  • La location est nue et vous ne pouvez pas meubler le bien.

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire

  • Le dispositif Pinel s’applique dans les zones tendues définies par le gouvernement.

Dans quelle situation choisir le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel ayant été recentré sur les zones locatives tendues, vous ne devriez pas avoir trop de difficultés à trouver des locataires. En outre, vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants…) sous réserve qu’il ne soit pas membre du même foyer fiscal et aider ainsi votre famille à se loger dans du neuf. Bien sûr, votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires.

Il faut toutefois s’intéresser à la localisation du bien car certains programmes Pinel ne sont pas si bien situés. Effectivement certains programmes ne sont pas en adéquation avec les besoins du marché. Les logements sont parfois situés dans des zones où les gens peuvent devenir propriétaire en remboursant un crédit qui correspond au prix du loyer proposé par les logements Pinel.

De plus, si le logement reste vacant pendant une période de plus de 12 mois pendant la période d’engagement de location, l’intégralité des réductions d’impôt devront être remboursées. Il peut être intéressant d’utiliser ce système pour faire louer ce logement à des membres de votre famille (ils doivent toutefois respecter les plafonds de revenus instaurés).

Pourquoi Bevouac ne propose pas d’investissement Pinel ?

Nous sommes convaincus que les bons investissements Pinel sont trop rares pour que nous les proposions à nos clients. 

L’inconvénient majeur de l’investissement en Pinel est le plafonnement des loyers par zone parfois très inférieur aux loyers de marché ce qui réduit considérablement les perspectives de rendement. Les logements neufs sont également plus chers à l’achat que les logements anciens ce qui réduira considérablement le rendement de votre investissement et peut annuler complètement l’avantage fiscal sur lequel repose cette loi. 

En se renseignant un petit peu on peut se rendre compte que de nombreux programmes Pinel sont surévalués car les promoteurs incluent l’avantage fiscal dans le prix du bien. Le résultat est que dans 90% des cas le bien est proposé à un prix plus cher que ce qu’il ne vaut réellement. Au final, l’investissement se révèle donc très peu intéressant même dans des programmes dans le Grand Paris, où certes il y aura peu ou pas de vacance locative mais votre investissement va s’avérer très peu utile avec un rendement quasi nul et une plus-value quasi inexistante. 

En effet l’autre aspect à prendre en compte sont les plus-values à la revente. Ces dernières sont rares étant donné que le bien doit être revendu à la fin de l’avantage fiscal on se retrouve avec une abondance de biens similaires sur le marché ce qui fait alors baisser le prix de vente du bien. 

Nous considérons qu’un bon investissement locatif est l’acquisition d’un bien qui procure à la fois un bon rendement et une perspective de plus-value à la revente. Avec le dispositif Pinel, c’est quasiment mission impossible. 

Réduire ses impôts grâce à la Loi Malraux

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux peut se résumer comme étant un dispositif permettant de conserver et mettre en valeur le patrimoine français. C’est un dispositif fiscal assez ancien qui permet de défiscaliser en réalisant des travaux dans des zones spécifiques. 

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

Les dépenses de travaux sont plafonnées à 100 000€ par an dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans consécutifs soit une réduction maximale de 22 000€ à 30 000 € par an selon la zone du bien. La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la délivrance du permis de construire. Les travaux doivent par ailleurs être soumis à l’appréciation des Architectes des Bâtiments de France. Les propriétaires s’engagent à louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Loi Malraux : quels sont les avantages ?

La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôts sur les travaux de restauration d’immeubles complets se trouvant dans certaines zones. La réduction d’impôts peut aller de 22% du montant des travaux pour les immeubles se trouvant en zone ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) jusqu’à 30% du montant des travaux pour les immeubles en zone PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur).

Dans quelle situation choisir la loi Malraux ?

Ce dispositif s’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés et capables de pouvoir supporter des travaux lourds et coûteux. Le dispositif est donc judicieux si vous êtes très fortement imposés mais il faut aussi être capable de financer ces lourds travaux et donc avoir un apport très conséquent. En général, nous conseillons ce dispositif pour un objectif patrimonial. Tout l’intérêt de ce dispositif sera d’acquérir un bien de qualité, dans un centre-ville et donc facile à revendre. Le dispositif s’avère peu intéressant dans un objectif fiscal ou locatif. 

Réduire ses impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard

Qu’est-ce que le dispositif Censi Bouvard ?

Ce dispositif est un dispositif datant de 2009 concernant les loueurs meublés non professionnels (LMNP). Le Censi-Bouvard concerne les locations en meublé dans des résidences de service : résidence étudiante, EHPAD ou résidence d’accueil et de soins. 

Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Censi Bouvard ?

Les logements doivent être acquis d’ici au 31 décembre 2018. Ils doivent être neufs, en l'état futur d'achèvement ou anciens réhabilités depuis moins de 15 ans et loués par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimum de 9 ans. L’investissement (même de plusieurs biens) ne peut être supérieur à 300 000 euros. Etant donné que c’est un statut qui s’applique pour les LMNP il est soumis au régime réel et donc est soumis à ces règles (tenue d’une comptabilité obligatoire par exemple). En ce qui concerne les amortissements du bien, ces derniers ne pourront être déduits que pour leur partie supérieure à 300K euros. Les déficits sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même catégorie (location meublée uniquement).

Dispositif Censi Bouvard : quels avantages ?

Premier avantage, il est possible d’obtenir une réduction d’impôts de 11% du prix du bien hors taxes. Cela représente donc une économie pouvant atteindre 33 000 € d’économies sur 9 ans soit au maximum 3 666 euros par an d’économie d’impôts. Autre avantage, le dispositif permet de récupérer une partie de la TVA. Effectivement 20% du montant (HT) de votre bien vous est remboursé. Enfin, la location est garantie par le contrat signé avec le gestionnaire et vous n’avez pas à vous soucier de trouver des locataires. Aucune vacance locative pendant 9 ans (reconduction tacite par période triennale). 

Dans quelle situation choisir le dispositif Censi-Bouvard ?

Les immeubles achetés grâce au dispositif Censi-Bouvard sont obligatoirement soumis au régime réel. Le bien n’est cependant pas amortissable sur la partie inférieure à 300 000€ ce qui peut rendre l’opération lourde fiscalement. Le dispositif Censi-Bouvard est très rarement intéressant comparé à un investissement en LMNP classique. Il faut donc privilégier cette option lorsqu’elle est plus intéressante qu’une stratégie d’amortissement d’un bien. 

Réduire ses impôts grâce à la Loi Cosse

Qu’est-ce que la loi Cosse ? 

Datant de 2016, la loi Cosse a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé aux locataires ayant des revenus modestes. Cette loi vient remplacer les dispositifs Borloo et Besson. 

Les conditions pour bénéficier de la loi Cosse

La loi Cosse est un dispositif de défiscalisation s’adressant aux propriétaires de logements anciens et qui souhaitent faire louer leur bien à des locataires dont les ressources sont plafonnés dans des zones locatives tendues. Il est aussi possible de passer par une convention de loyer maîtrisé avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Les loyers devront respecter un plafond de loyer. Il concerne uniquement la location nue. Il est interdit de louer à des ascendants ou descendants (interdit de louer à votre famille en termes plus courants). 

Loi Cosse : quels avantages ?

Elle offre une réduction d’impôts de 15% à 85% sur les revenus locatifs aux propriétaires acceptant de louer pendant une durée de 6 ans, renouvelable 3 ans, à des ménages modestes.

Dans quelle situation choisir la loi Cosse ?

Nous recommandons ce dispositif si vous possédez des logements simples permettant d’attirer des locataires aux revenus modestes. Si vous possédez du beau patrimoine ancien nécessitant des travaux que vous souhaitez faire louer une fois les travaux effectués, mieux vaut éviter. En effet, si vous êtes dans le deuxième cas, mieux vaut payer vos travaux puis les déduire de vos loyers sans abattements particuliers sur le revenu foncier. 

Réduire ses impôts grâce au dispositif Girardin

Qu’est-ce que le dispositif Girardin ?

L’objectif du dispositif Girardin est de favoriser l’investissement en Outre-mer.

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif Girardin ?

Ce dispositif s’applique dans des logements neufs et le propriétaire s’engage à louer nu à titre de résidence principale du locataire pendant 5 ans (6 ans pour du logement intermédiaire). L’investissement est soumis à un plafond de loyers et de ressources des locataires. En 2018, le prix d’acquisition ne doit pas dépasser 2498 euros HT du m2. Le loyer ne doit pas dépasser 173 euros par an par m2 dans les DOM, Mayotte, St Barthélemy et St Martin et 215 euros par an par m2 à St Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française, à Wallis et Futuna et dans les Terres antarctiques et australes. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser 32 069 euros pour une personne seule et 59 307 euros pour un couple dans les DOm, à St Martin et à St Barthélemy et 30 925 euros pour une personne seule et 57 194 euros pour les couples dans les autres localités.

Dispositif Girardin : quels avantages ?

La réduction d’impôt varie de 25% à 50% de montant investi selon la nature du bien (secteur libre ou intermédiaire) et la date de l'investissement, la réduction est étalée sur 5 ans.

Dans quelle situation choisir le dispositif Girardin ?

Si vous souhaitez à tout prix effectuer un investissement en Outre-mer, ce dispositif peut être intéressant. Cependant, nous recommandons ce dispositif uniquement pour les personnes fortement imposés (plusieurs dizaines de milliers d’euros). L’ investissement est ici uniquement fiscal. Ce n’est donc pas vraiment un investissement mais simplement un moyen de payer moins d’impôts. On ne récupère pas sa mise de départ en utilisant ce dispositif.  

Si vous avez lu jusqu'ici bravo ! La fiscalité immobilière n'a désormais plus aucun secret pour vous !