Voici une liste, non exhaustive, des questions qui se posent lorsque l’on souhaite faire appel à une banque pour le financement de son projet immobilier :

• “Quel taux d’emprunt ? D’assurance ?

• Quelle durée maximale ?

• Quel apport minimal ?

• Puis-je emprunter le montant du bien ainsi que les frais annexes ?

• Puis-je emprunter les travaux ?

• …”

Avant d’y répondre précisément, il convient de bien comprendre la réalité du marché bancaire actuel :

Quel est l’intérêt pour une banque de financer un projet immobilier ? 

Les taux d’intérêts actuels proposés pour un crédit immobilier sont historiquement faibles, c’est donc l’occasion idéale pour vous d’investir. En revanche, par conséquence : les banques gagnent “très peu” d’argent sur ces opérations. 

Et pourtant, une banque a un réel intérêt à accompagner des projets d’investissement immobilier. Ce qui l’intéresse est de créer une relation de confiance sur le long terme avec ses clients. Une fois cette relation de confiance établie entre le client et la banque, cette dernière cherchera à proposer d’autres produits, comme des contrats d’assurance-vie, des cartes bancaires, des placements épargnes pour un tiers, des comptes courants pour les enfants, etc… Le prêt immobilier est alors l’outil idéal pour attirer le client dans l’agence bancaire et le fidéliser car le client est peu susceptible de changer de banque sur la durée de son crédit qui est souvent élevée (15, 20, 25 voire 30 ans et plus).

C’est finalement une relation équilibrée qui se crée, autant pour le client qui se verra progressivement construire son patrimoine via un ou plusieurs prêts bancaires, que pour la banque prêteuse qui pourra à l’avenir proposer plus facilement d’autres services. 

En pratique, plus la situation financière d’un client est intéressante, plus la banque y voit un potentiel commercial important (vendre plus de services et produits) et est donc susceptible de lui offrir de bonnes conditions pour son prêt immobilier. 

Sous quelles conditions une banque accompagne-t-elle un projet d’investissement immobilier en 2021 ?

Début 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière a mis à jour ses recommandations officielles auprès des banques de France quant à l’accord de crédit immobilier. Aujourd’hui, deux conditions sont mentionnées et fortement recommandées dans ce communiqué de presse officiel paru en Février 2020 : 

• le taux d’endettement total de l’emprunteur ne doit pas dépasser les 33%

• la durée de remboursement du crédit ne doit pas dépasser 25 ans
  

Le constat n’est pas surprenant : la majorité des banques respectent à la lettre ces conditions.

A ces nouvelles restrictions s’ajoutent ce que l’on pourrait qualifier des “conditions idéales d’accord de crédit”. Elles varient en fonction de la ville dans laquelle vous vivez : par exemple, pour un salaire identique, le pouvoir d’achat n’est pas le même que ce soit à Rennes ou à Paris. 

À défaut de cocher toutes les cases, si certaines conditions sont rassemblées pour un seul et même client, elles rendent toutefois son profil plus facilement finançable aux yeux d’une banque : 

• avoir une stabilité professionnelle : comme un CDI, le statut d’entrepreneur ou de freelance depuis plus de 3 ans 

• engager un apport personnel d’au minimum 10 à 20.000€

• être capable d’épargner régulièrement, avoir une bonne tenue de ses comptes bancaires 

• bénéficier d’un “reste à vivre” raisonnable : une somme restante convenable une fois tous ses crédits confondus payés

• s’être constitué un patrimoine, avoir investi dans une résidence principale ou d’autres investissements immobiliers 

Mais en pratique, la réalité de l’accord d’un prêt bancaire et de ses conditions est synonyme de négociation. 

Elle se négocie à travers la relation commerciale construite entre vous, client et la banque. Pour faire simple, si vous donnez de bonnes raisons à une banque de vous pratiquer des conditions moins restrictives et plus avantageuses, elle le fera, puisque comme nous l’avons évoqué plus haut, c’est dans son intérêt de vous attirer comme nouveau client ou bien de vous fidéliser. Depuis Janvier 2020, comme précisé dans le communiqué de presse du HCSF, la banque a le droit de traiter jusqu’à 15% de ces dossiers qui ne respectent pas ces nouvelles conditions décrites précédemment. Vous pourriez tout naturellement faire parti de ces 15%. 

Les conditions de financement d’un projet immobilier sont différentes pour les expatriés. Consultez l’article “Quelle est la fiscalité immobilière pour un expatrié ?” pour en savoir plus. 

Financer sans apport : est-ce possible et quel est l’intérêt recherché par les investisseurs ? 

En général, les investisseurs cherchent à placer le moins d’apport personnel pour se constituer une plus grande richesse via un emprunt maximal. 

Pour faire simple, moins d’apport dans un seul et même projet = la possibilité de réaliser plusieurs projets en plaçant de plus faibles apports personnels dans chacun des projets. 

Il est encore possible aujourd’hui de financer son projet sans apport mais cela reste extrêmement rare. Cela doit être le résultat d’une forte volonté de la banque de vous fidéliser (nous entendons par là que d’excellents profils financiers se feraient plus facilement accorder des crédits sans apport personnel qu’un client plus lambda aux yeux d’une banque) et dépend une nouvelle fois de la relation construite entre vous, client et votre banquier. 

Aujourd’hui, quasiment toutes les banques exigent entre au minimum 10 à 20.000€ pour lancer un projet.

Pourquoi demander un tel apport ?

Pour comprendre pourquoi les banques demandent cet apport personnel, il faut décomposer un projet immobilier : 

En terme de budget, un projet immobilier, c’est : 

le prix du bien

+ des frais de notaire

+ des frais de dossier et caution bancaire

+ des frais de travaux et d’ameublement

+ des honoraires d’accompagnement (les banques prêtent quasi-systématiquement le montant des honoraires Bevouac)

+ des frais de courtage en financement (si vous faites appel à un courtier)

Le choix du financement de votre projet est propre à chaque banque. Il n’y a pas d’obligations aujourd’hui, si ce n’est les recommandations de l’HCSF.

Financement du prix du bien à 100%.

Généralement, une banque - après avoir vérifié que le prix du bien corresponde à la réalité du marché - finance la totalité du prix du bien. Sa réflexion est simple : si demain son client ne peut plus rembourser son crédit pour une quelconque raison, elle peut récupérer le bien, le revendre et récupérer la totalité de l’argent prêté (dans les faits, c’est l’assurance qui gèrera ce processus). 

Financement des frais annexes.

Pour ce qui est des frais restants à financer (notaire, Bevouac, travaux, etc.), cela va dépendre de votre profil, de vos relations avec la banque en question et de votre capacité à négocier. Certaines banques acceptent de financer les travaux tant qu’ils ne dépassent pas les 20% du prix du projet. Les travaux étant une vraie plus-value, les banques y trouvent un intérêt à vous aider, puisque cela ajoutera de la valeur à votre bien au moment de sa revente. 

Il est parfois plus compliqué de se faire financer 100% des frais restants. Pourquoi ? Le jour où vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt, l’assureur qui revendra le bien pour permettre de rembourser la banque, lui rendrait uniquement le montant du bien et non le montant emprunté sur les frais annexes.

Aujourd’hui, il arrive encore que des banques prêtent 99% du montant total du projet (hors frais de dossiers et caution bancaire généralement), quand elles considèrent qu’elles sont faces à un profil emprunteur idéal et qu’elles ne prennent très peu de risques sur le projet. 

Un profil d’investisseur avec une situation financière moins attractive devra fournir un apport personnel minimal aux alentours de 10 à 20.000€.

Pour conclure

Le financement d’un projet immobilier dépend finalement : 

• de votre niveau de revenus, de votre profil personnel

• de la banque à laquelle vous vous adressez, d’où l’intérêt dans de nombreux cas de passer par nos partenaires qui négocient pour vous les meilleures conditions d’emprunt

• de l’actualité : dans le cas de la crise du covid par exemple, les banques, craintives pour l’avenir, ont été plus exigeantes sur les conditions d’octroi de crédit immobilier

Les conditions classiques de financement pour un projet d’investissement locatif en France à l’heure actuelle sont :

• Des taux encore historiquement bas

• Un taux d’assurance qui dépend de votre situation personnelle (des tests médicaux sont parfois demandés)

• Une durée d’emprunt généralement autour de 20 ans, maximum 25

• Un financement généralement de 100% de la valeur du bien + 100% des travaux (si ceux-ci représentant moins de 20% de la valeur du bien) + d’une partie des frais annexes

• Un apport personnel généralement au minimum compris entre 10 et 20.000€ et qui évolue selon votre situation et le montant total du projet