Est-ce que j’achète un appartement entièrement neuf ou est-ce que je privilégie un appartement ancien ?
Est-ce que je me lance dans des travaux ?
Quels sont les avantages et inconvénients de chaque solution ?
Les futurs investisseurs peuvent et doivent se questionner sur le type de projet à acheter afin de réaliser le meilleur investissement locatif.
Dans cet article, nous comparons un exemple d’investissement Pinel chiffré, face à plusieurs exemples d’investissement dans l’ancien. Après avoir présenté les différences majeures entre un bien neuf et un bien ancien, vous retrouverez une étude comparative chiffrée d’un investissement en Pinel face à des investissements dans l’ancien répondant à des critères similaires (choix de la ville et de la stratégie, du budget, de la superficie des biens…).
Résultat ? Pour chaque projet, en étudiant uniquement les données, à savoir les frais d’acquisitions et les frais obligatoires, en proposant un financement identique, en touchant des revenus annuels en fonction de la mise en location des biens et en reversant des charges adaptées, les données parlent d’elles-mêmes. Sur le long terme, que notre vision soit optimiste ou neutre, un investissement dans l’ancien dans un emplacement stratégique et dans une agglomération qui prendra de la valeur dans le temps nous garantit une plus-value à la revente, tandis qu’un investissement en Pinel peut nous faire perdre de l’argent.
Rentrons dans le détail.
Un logement est considéré comme étant ancien sur le marché de l’immobilier quand il a déjà fait l’objet d’un premier transfert de propriété, c’est-à-dire qu’un contrat de vente a été établi auparavant entre vendeur (particulier ou professionnel, marchand de biens...) et acheteur.
Investir en Pinel, c’est investir dans un bien immobilier neuf pour le mettre exclusivement en location pendant une durée déterminée. Vous achetez sur plan, photos et projections 3D, avant même que la construction soit terminée.
Un des avantages du dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction fiscale, tout en plaçant une part de son épargne dans la pierre. Sur une certaine durée d’engagement choisie, le pourcentage d’imposition s’applique sur le prix du bien à l’achat. Vous le constaterez ci-dessous, en optant pour la durée d’engagement la plus longue, vous bénéficierez d’une part de défiscalisation plus importante :
| Mettez votre bien en location pendant | et bénéficiez d'une réduction d’impôts de |
|---|---|
| 6 ans | 12% (soit 2% par an) |
| 9 ans | 18% (soit 2% par an) |
| 12 ans | 21% (Soit 2% par an pendant 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans) |
*Pourcentage de la valeur du bien à l’achat, capée à 5.000€/m2.
Exemple : Si vous investissez dans un appartement PINEL de 30m2, acheté 171.000€ (soit 5.700€/m2), alors la valeur retenue pour le calcul de la réduction d’impôt sera de 150.000€ (30m2 x 5.000€/m2) et non 171.000€.
Dans ce même exemple, si vous vous engagez sur une durée de 9 ans, vous pourrez donc, chaque année, réduire de 2% de ces 150.000€ (soit 3.000€) vos revenus imposables et être donc imposé sur le restant.
Illustration : si cette même année, vous êtes imposé à hauteur de 50.000€ de revenus imposables issus de l’ensemble de vos autres revenus (salaires, etc.) alors vous ne vous verrez imposé plus qu’à 47.000€.
50.000€ correspondant à un TMI (taux marginal d’imposition) de 30%, vous économisez donc 900€ (30% x 3.000€) d’impôt sur le revenu.
Pour rentrer dans ce cadre de défiscalisation, le logement doit obligatoirement remplir ces critères :
- il doit être neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou en construction
- il doit répondre à une réglementation thermique RT 2012
- il doit être situé en zone A, A bis ou B1 selon le simulateur mis en place par les services publics français
En tant que propriétaire, il faut également contrôler :
- la mise en location : elle doit se faire dans un délai maximal d’un an après l’achat du bien ou son achèvement pour bénéficier de la défiscalisation. Passé ce délai d’un an et sans mise en location, la défiscalisation n’est plus possible. Il en est de même pour un changement de locataire. Vous avez douze mois pour trouver un nouveau locataire, sans quoi la loi prévoit l’annulation de la réduction d’impôt. Il faut donc être très prudent sur les vacances locatives qui pourraient impacter le rendement de votre projet
- les revenus du locataire : pour pouvoir leur louer votre logement, les ménages ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenu annuel déterminé par la zone dans laquelle le bien est situé
- le plafonnement des loyers : il est déterminé en fonction de la superficie du bien, de la zone et de la ville dans laquelle il est implanté. Il doit obligatoirement être respecté et impose donc une limite au montant du loyer. Les loyers sont alors plus faibles que ceux sur le marché de l’ancien
En réalité, pour connaître le résultat de cet investissement, il ne faut pas s’arrêter uniquement sur cette promesse de réduction d’impôt faite en fonction des critères énumérés plus haut. Il faut prendre en compte le projet dans sa globalité. Bien que la définition du meilleur investissement soit propre à chacun, il faut garder en tête qu’un investissement est réussi lorsqu’il se loue facilement, qu’il se revend facilement et qu’il prend de la valeur dans le temps. La fiscalité n’est finalement qu’un levier dans un projet et ne garantit pas sa réussite.
Il faut étudier le projet dans sa globalité, pour connaître sa rentabilité sur le long terme, c’est-à-dire :
-
prendre en compte les revenus annuels = une rentrée d’argent qui vient couvrir la quasi totalité des mensualités de crédit
- les charges annuelles = une sortie d’argent inévitable à prévoir
- la plus ou moins value du bien à la fin de l’investissement = une estimation de la valeur prise par le bien au moment de sa revente
On parle de fin d’investissement puisqu’un investisseur qui place son épargne dans du Pinel à travers ce placement prévoit généralement une revente de son bien à partir de la 12ème année, puisqu’au delà de ces 12 ans, il ne bénéficiera plus des avantages de la défiscalisation.
Il est important de rappeler qu’un investissement immobilier est réussi lorsqu’il répond aux trois critères suivants :
- le bien se loue facilement
- le bien est situé dans un quartier et une ville susceptibles de prendre de la valeur dans le temps. Il se revendra alors plus facilement
- la rentabilité est maîtrisée par rapport au risque corrélé. On décide d’investir dans une ville et dans un quartier, après analyse, en connaissant les risques (ou la sécurité) que cela engage
Nous allons détailler et comparer l’impact financier d’un investissement en Pinel et d’un investissement dans l’ancien. Ces comparaisons permettront de vous éclairer sur l’impact financier de ces deux types d’investissements immobiliers locatifs. Cela permet de mettre en lumière les raisons pour lesquelles nous ne proposons pas un accompagnement d’investissement en Pinel. Mais rappelons que chaque projet d’investissement est unique et qu’il s’agit d’une comparaison chiffrée sur un exemple d’investissement en Pinel et que cela ne représente pas tous les investissements en Pinel du marché. Nous n’apportons aucune critique sur le type d’investissement choisi, nous relatons des données calculées et nous détaillons notre raisonnement.
Dans quelle ville investir ?
Avant de chercher des biens et de comparer des projets d’investissement, nous avons défini la ville dans laquelle nous allions investir. Lille fait partie des villes les plus porteuses pour un investissement locatif. Reprenons les 3 critères évoqués plus haut :
- Les logements se louent facilement : la demande locative y est très forte, avec 63% de locataires et une population étudiante et de jeunes actifs importante dans la ville
- Les logements se revendent facilement : à Lille, il y a 33% d’acheteurs en plus que de biens à vendre et un bien mis en vente sur le marché part très vite au prix fixé
- Les logements prennent de la valeur dans le temps : les prix immobiliers ont augmenté de +37% ces dix dernières années
Quel budget définir ?
Acheter un programme Pinel, c’est forcément payer le prix du m2 plus élevé, puisqu’on part sur une base entièrement neuve, qui ne nécessite aucun travaux et qui n’a connu aucune dégradation par le temps. Pour comparer des biens d’un programme Pinel face à un programme dans l’ancien, nous ne nous sommes donc pas basés sur un budget identique, puisque ce ne serait pas représentatif.
Il est important de souligner qu’avec un budget identique, acheter dans l’ancien permet de pouvoir investir dans un bien plus grand, avec des superficies bien plus importantes. L’investissement en devient plus intéressant en terme de rentabilité, puisqu’avec de plus grandes superficies, on peut par exemple pratiquer de la colocation. Avec un budget identique, on peut également multiplier les investissements immobiliers locatifs en préférant plusieurs biens anciens plus petits et non un bien neuf unique vendu plus cher sur le marché.
Quel type de bien ?
Pour comparer un projet dans du Pinel à un projet dans l’ancien et pour que la comparaison soit la plus neutre possible, nous avons sélectionné :
- un type de bien identique : un studio ou un T1
- une superficie quasi identique : entre 30 et 40m2
- dans le même quartier de Lille : Moulins
Nous avons pris 4 exemples d’investissement dans l’ancien, tous comparables au projet d’investissement dans le neuf que nous avons relevé en juillet 2020 pour cet exemple.
*L'imposition est calculée pour un foyer ayant 2 parts fiscales et 90 000€ de revenus bruts et ne prend pas en compte l'éventuel impôt à la revente.
Il faut commencer par définir le budget global de chaque projet.
Étape 1 : l’acquisition
| Acquisition | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Régime fiscal | Pinel | LMNP frais réels | LMNP frais réels | LMNP frais réels | LMNP frais réels |
| Adresse | 170 Boulevard Victor Hugo | 203 Rue des Postes | 17 Rue d'Arras | 18 Rue de Thumesnil | 26 Rue Gantois |
| Date d'acquisition | 01/08/20 | 19/02/20 | 11/03/20 | 01/10/19 | 25/02/20 |
| Prix d'achat FAI | 177 000 € | 95 000 € | 95 000 € | 116 000 € | 125 000 € |
| Surface (m2 carrez) | 35 | 40 | 35 | 38 | 30 |
| Prix / m2 à l'achat du bien | 5 057 € | 2 375 € | 2 714 € | 3 053 € | 4 167 € |
| Evolution moyenne des prix en Juillet 2020 | - | 3,21% | 2,57% | 5,78% | 3,21% |
| Prix / m2 en Juillet 2020 | 5 057 € | 2 451 € | 2 784 € | 3 229 € | 4 300 € |
| Prix d'achat FAI en Juillet 2020 | 177 000 € | 98 050 € | 97 442 € | 122 705 € | 129 013 € |
| Travaux + ameublement | 0€ | 15 600 € | 2 500 € | 5 775 € | 9 000 € |
| Prix d'achat FAI remis à neuf | 177 000 € | 113 650 € | 99 942 € | 128 480 € | 138 013 € |
Dans cette modélisation, nous comparons un investissement en Pinel disponible à l’achat sur un portail immobilier classique, à des projets dans l’ancien, sourcés par nos chargés de projet et achetés par nos clients.
Le bien en Pinel relevé était en vente pour 177 000 €, en juillet 2020.
Les biens dans l’ancien ont été acquis entre le 1er Octobre 2019 et le 11 mars 2020.
Au moment de l’achat, les prix au m2 étaient plus bas que les prix au m2 à ce jour (date de rédaction de l’article : juillet 2020). Nous avons donc décidé de réajuster ces prix en nous basant sur l’évolution moyenne des prix au moment de l’achat par rapport au mois de Juillet 2020. Ce nouveau prix d’achat nous permet d’être le plus juste et transparent dans notre comparaison. Inutile de comparer un bien moins cher datant d’Octobre 2019 face à un bien en Pinel de Juillet 2020. Tous les prix sont ajustés au mois de Juillet 2020.
Pour mieux comprendre le raisonnement et le calcul réalisé, prenons l’exemple du premier projet : après négociation, notre client est devenu propriétaire du bien pour 95 000€ en février 2020. Or, en 5 mois, entre février 2020 et juillet 2020, les prix ont pris +3,21% sur le marché Lillois (données accessibles sur meilleursagents.com). Nous avons donc réajusté le prix au m2 en fonction de cette augmentation de 3,21%, ce qui revient à faire le calcul suivant : 2375€ x (1+3,21%) = 2451€ / m2.
On part ensuite sur la base du prix d’achat du bien, frais d’agence inclus. On ne peut pas comparer un bien neuf à un bien ancien sans inclure dans le budget de ce dernier les frais de travaux et d’ameublement. Les travaux permettent de remettre le bien en état et de le louer rapidement et à un prix plus élevé face à la concurrence. En incluant les travaux et l’ameublement, on se retrouve donc à comparer des projets comparables.
Il est possible d’investir dans des biens anciens qui ne nécessitent aucun travaux mais cela reste moins fréquent sur le marché actuel.
Étape 2 : les frais obligatoires
| Frais annexe | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Frais de notaire | 5 310 € | 7 844 € | 7 795 € | 9 816 € | 10 321 € |
| Frais de dossier et caution bancaire | 1 200 € | 1 000 € | 1 680 € | 2 000 € | 2 150 € |
| Frais de courtage en financement | 0 € | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € | 2 000 € |
| Honoraires Bevouac | 0 € | 9 900 € | 9 900 € | 11 900 € | 11 900 € |
On ajoute ensuite au budget des frais obligatoires au cours d’un investissement immobilier, à savoir : les frais de notaire (calculés sur la base du prix du bien, dont 3% du prix d’achat pour du pinel et 8% du prix d’achat pour de l’ancien) ; les frais de dossier et caution bancaire pour l’emprunt.
En ce qui concerne un investissement dans l’ancien avec notre accompagnement, nous modélisons aussi les frais de courtage en financement (ils ne sont pas obligatoires et dépendent uniquement du fait de passer par un courtier mais nous préférons toujours les inclure dans la modélisation financière) et les frais Bevouac, fixés en fonction du prix du bien.
Etape 3 : le financement du projet
| Financement | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Montant apporté par l'acquéreur au projet | 20 000 € | 20 159 € | 18 198 € | 23 129 € | 24 658 € |
| Montant emprunté | 163 510 € | 114 234 € | 103 119 € | 131 067 € | 139 726 € |
| Durée emprunt (années) | 20 | 20 | 20 | 20 | 20 |
| Taux emprunt | 1,23% | 1,23% | 1,23% | 1,23% | 1,23% |
| Taux assurance | 0,10% | 0,10% | 0,10% | 0,10% | 0,10% |
| Mensualité d'emprunt + assurance | 783 € | 547 € | 493 € | 627 € | 669 € |
| Budget total projet | 183 510 € | 134 393 € | 121 317 € | 154 196 € | 164 384 € |
* Budget total projet : prix d’achat FAI remis à neuf + frais de notaire + frais de dossier et caution bancaire + frais de courtage en financement + frais Bevouac
* Montant emprunté : budget total du projet - montant apporté par l’acquéreur au projet
Vous comprenez donc que pour chaque projet sélectionné, on se retrouve avec un budget total qui englobe : travaux, frais de notaire, frais de dossier et caution bancaire, frais de courtage en financement et frais Bevouac.
On se base sur ce nouveau budget pour faire la demande de prêt.
Demande de prêt et mensualités
Dans le cas du Pinel, la banque prête plus facilement pour financer le projet, mais nous sommes partis sur un apport de 20 000€.
Dans le cas de l’ancien, il faut en moyenne apporter 10 à 15% du prix du bien ou au minimum 10 000€ mais tout dépend du prix d’achat du bien et de vos relations avec votre banquier. Pour être neutre, nous avons défini un apport personnel de 15% pour chacun des projets sélectionnés mais il dépend de nombreuses conditions que vous retrouverez dans cet autre article : Comment je finance un projet immobilier en 2020 ?
Nous avons ensuite fixé les mêmes modalités de prêt bancaire pour chaque projet, à savoir que l’investisseur :
- emprunte pour une durée de 20 ans
- avec un taux à 1,23%
- et un taux d’assurance à 0,10%.
Les mensualités d’emprunt et d’assurance varient ensuite en fonction du budget total du projet. Nous les avons calculé via un simulateur interne mais des sites en ligne vous permettent de calculer les mensualités d’emprunt en fonction du montant du prêt et de son taux.
Maintenant que nous connaissons le financement du projet, nous savons que pour l’investissement Pinel, nous devons rembourser 783€ tous les mois. Pour le premier bien analysé dans l’investissement dans l’ancien, nous devons rembourser 547€ tous les mois, et pour les biens anciens suivants nous devons rembourser respectivement 493€ par mois, 627€ par mois et 669€ par mois.
Étape 4 : les revenus annuels
* Revenus annuels : 12 x (loyer hors charges mensuel + charges locatives mensuelles)
| Revenus annuels | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Plafonnement loyer majoré / m2 | 12,95 € | 19,9 € | 19,9 € | 19,9 € | 19,9 € |
| Loyer hors charges mensuel | 453 € | 570 € | 500 € | 590 € | 535 € |
| Loyer / m2 pratiqué | 12,95 € | 14,25 € | 14,29 € | 15,53 € | 17,83 |
| Charges locatives mensuelles | 30 € | 30 € | 30 € | 30 € | 30 € |
| Loyer mensuel charges comprises | 483 € | 600 € | 530 € | 620 € | 595 € |
| Revenus annuels | 5 799 € | 7 200 € | 6 360 € | 7 440 € | 6 780 € |
À Lille, un plafonnement des loyers est fixé en fonction de la zone dans laquelle le bien est situé, pour limiter des loyers excessifs et injustifiés de certains propriétaires qui chercheraient à profiter de la forte demande de location.
Avec un investissement en Pinel, un plafonnement des loyers spécifiques est imposé, quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez.
Dans le cas de Moulins, situé en zone A, il s’élève à 12,95€ / m2.
Les revenus annuels sont modélisés ci-dessus. Pour des mensualités de crédit plus faibles dans l’ancien, les revenus annuels sont plus élevés, notamment en raison du plafonnement des loyers bien plus important dans un investissement en Pinel.
Ces revenus annuels sont certes une rentrée d’argent qui vient couvrir les mensualités, mais à cela s’ajoute des charges annuelles à financer qui varient en fonction du bien.
Étape 5: les charges et le bilan annuel
| Charges annuelles | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Annuité d'emprunt + assurance | -9 390 € | -6 560 € | -5 922 € | -7 527 € | -8 024 € |
| Taxe foncière | -980 € | -427 € | -550 € | -608 € | -612 € |
| Charges de copropriété | -1 250 € | -620 € | -957 € | -961 € | -1 784 € |
| Assurance PNO | -60 € | -60 € | -60 € | -60 € | -60 € |
| Frais d'expertise comptable | -252 € | -252 € | -252 € | -252 € | -252 € |
| Frais de mise en location | -228 € | -260 € | -228 € | -247 € | -195 € |
| Frais de gestion locative | -339 € | -426 € | -374 € | -441 € | -400 € |
| Vacance locative | -242 € | -300 € | -265 € | -310 € | -283 € |
| Bilan des charges annuelles | -12 740 € | -8 905 € | -8 607 € | -10 406 € | -11 609 € |
| Bilan annuel | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Apport au démarrage du projet | -20 000 € | -20 159 € | -18 198 € | -23 129 € | -24 658 € |
| Épargne annuelle placée | -6 941 € | -1 705 € | -2 247 € | -2 966 € | -4 829 € |
* Taxe foncière en Pinel : revenu net cadastral = moitié du loyer annuel théorique, soit 562 x 12 / 2 = 3372 x taux d’imposition de Lille (29,06%) = 3372 x 29,06 = 980€
* Assurance PNO : propriétaire non occupant
Dans le cas d’un investissement Pinel, la taxe foncière et les charges de copropriété sont bien plus élevées que dans l’ancien. Ces charges plus importantes sont justifiées : un bien neuf entraîne des prestations plus complètes, comme la présence quotidienne d’un gardien d’immeuble qui s’occupe du courrier, des ordures ménagères, de l’entretien des parties communes, un ascenseur, etc.
Etape 6 : projection financière
| Projection à 12 ans | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Épargne annuelle placée sur 12 ans | -83 290 € | -20 464 € | -26 964 € | -35 589 € | -57 953 € |
| Capital restant dû à la banque après 12 ans de remboursement | -70 262 € | -49 088 € | -44 311 € | -56 321 € | -60 042 € |
| Gain de défiscalisation sur 12 ans - Ancien Pinel | 38 537 € | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Gain de défiscalisation sur 12 ans - Pinel + 2023 | 30 975 € | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Gain de défiscalisation sur 12 ans - Pinel + 2024 | 24 780 € | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Régime fiscal choisi | Foncier au réel | LMNP au réel | LMNP au réel | LMNP au réel | LMNP au réel |
| Imposition des loyers (TMI 30% + PS 17,2%) | -3 515 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Hypothèse de prix de revente à 12 ans (prix stables) | 119 684 € | 113 650 € | 99 442 € | 128 480 € | 138 013 € |
| Hypothèse de prix de revente à 12 ans (prix +20%) | 143 621 € | 136 379 € | 119 930 € | 154 176 € | 165 615 € |
| Projection à 20 ans | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Épargne annuelle placée sur 20 ans | -138 817 € | -34 107 € | -44 940 € | -59 316 € | -96 589 € |
| Capital restant dû à la banque après 20 ans de remboursement | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Gain de défiscalisation sur 20 ans - Ancien Pinel | 37 170 € | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Gain de défiscalisation sur 20 ans - Pinel + 2023 | 30 975 € | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Gain de défiscalisation sur 20 ans - Pinel + 2024 | 24 780 € | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Régime fiscal choisi | Foncier au réel | LMNP au réel | LMNP au réel | LMNP au réel | LMNP au réel |
| Imposition des loyers (TMI 30% + PS 17,2%) | -10 057 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Hypothèse de prix de revente à 20 ans (prix stables) | 119 684 € | 113 650 € | 99 942 € | 128 480 € | 138 013 € |
| Hypothèse de prix de revente à 20 ans (prix +30%) | 155 589 € | 147 744 € | 129 924 € | 167 024 € | 179 416 € |
| Bilan ancien Pinel | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bilan avec revente à 12 ans (prix stables) | -213 € | 44 097 € | 28 666 € | 36 569 € | 20 017 € |
| Bilan avec revente à 12 ans (prix +20%) | 23 724 € | 66 827 € | 48 654 € | 62 256 € | 47 620 € |
| Bilan avec revente à 20 ans (prix stables) | 7 980 € | 79 542 € | 55 001 € | 69 164 € | 41 423 € |
| Bilan avec revente à 20 ans (prix +30%) | 43 885 € | 113 637 € | 84 984 € | 107 708 € | 82 827 € |
| Bilan Pinel + 2023 | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bilan avec revente à 12 ans (prix stables) | -6 408 € | 44 097 € | 28 666 € | 36 569 € | 20 017 € |
| Bilan avec revente à 12 ans (prix +20%) | 17 529 € | 66 827 € | 48 654 € | 62 256 € | 47 620 € |
| Bilan avec revente à 20 ans (prix stables) | 1 785 € | 79 542 € | 55 001 € | 69 164 € | 41 423 € |
| Bilan avec revente à 20 ans (prix +30%) | 37 690 € | 113 637 € | 84 984 € | 107 708 € | 82 827 € |
| Bilan Pinel + 2024 | Neuf : studio | Ancien : studio 1 | Ancien : studio 2 | Ancien : studio 3 | Ancien : studio 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bilan avec revente à 12 ans (prix stables) | -12 603 € | 44 097 € | 28 666 € | 36 569 € | 20 017 € |
| Bilan avec revente à 12 ans (prix +20%) | 11 334 € | 66 827 € | 48 654 € | 62 256 € | 47 620 € |
| Bilan avec revente à 20 ans (prix stables) | -4 410 € | 79 542 € | 55 001 € | 69 164 € | 41 423 € |
| Bilan avec revente à 20 ans (prix +30%) | 31 495 € | 113 637 € | 84 984 € | 107 708 € | 82 827 € |
* Épargne annuelle placée : revenus annuels - (mensualités emprunts x 12) - charges annuelles
* Épargne annuelle placée sur 12 ans : épargne annuelle placée x 12
* Gain après revente à 12 ans (prix stable) : épargne annuelle placée sur 12 ans + gain de défiscalisation sur 12 ans + imposition des loyers + hypothèse revente à 12 ans + capital restant dû à la banque après 12 ans de remboursement
* Gain après revente à 12 ans (prix +20%) : épargne annuelle placée sur 12 ans + gain de défiscalisation sur 12 ans + imposition des loyers + hypothèse revente à 12 ans x 1,2 + capital restant dû à la banque après 12 ans de remboursement
Nous avons modélisé l’épargne annuelle placée après 12 premières années d’investissement. Nous nous sommes d’abord projetés sur 12 ans d’investissement puisque, comme évoqué plus haut, en Pinel, passé les 12 premières années, l’investisseur ne bénéficie plus de la défiscalisation et l’investissement en devient moins avantageux.
Et après ? Qu’en est-il de la revente ?
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans notre exemple, qui est, nous vous le rappelons, un vrai bien en Pinel disponible aujourd’hui à l’achat, en revendant au plus tôt 12 ans après votre acquisition, le prix de vente sera forcément inférieur au prix d’achat et ce même si les prix de l’immobilier augmentent sur ces douze dernières années.
Pour rappel, nous ne modélisons ici qu’un seul exemple parmi de nombreux investissements en Pinel, nous retranscrivons de vrais chiffres que nous avons analysés, mais chaque bien et chaque résultat d’investissement qui en découlent sont uniques.
Pourquoi le prix baisse toujours à la revente d’un Pinel ? Vous avez acheté un bien neuf, qui, quelques années plus tard, sera forcément considéré comme un bien ancien sur le marché immobilier. Il va perdre de la valeur dans le temps par rapport à l’année où vous en avez fait l’acquisition. Et on ne parle même pas de l’état général du bien (détérioration de la peinture, fissures sur les murs…), que nous ne pouvons pas anticiper.
On a donc fixé le prix de revente au m2 en fonction du prix du m2 de l’ancien, à Lille, dans le quartier de Moulins, en prenant l’exemple du projet n°2 dans l’ancien. Il s’agit de la réadaptation la plus juste puisque les biens ont exactement la même superficie.
Si les prix restent stables, 12 ans plus tard :
- l’exemple d’investissement Pinel nous fait perdre 10 830€, ce qui est non négligeable dans un tel investissement
- le premier exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 28 497€ à la revente
- le deuxième exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 26 166 €
- le troisième exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 30 794€
- le quatrième exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 11 017€
Si les prix de l’immobilier prennent 20% pendant les 12 années d’investissement :
- l’exemple d’investissement Pinel nous rapporte 10 710€
- le premier exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 48 107€
- le deuxième exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 45 654€
- le troisième exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 55 335€
- le quatrième exemple d’investissement dans l’ancien nous rapporte 36 820€
Et si nous nous penchions finalement sur les résultats de ces investissements 20 ans plus tard, soit à la fin du prêt contracté ?
Même si il n’y a plus de capital à rembourser auprès de la banque, on se rend compte que 20 ans plus tard, en revente, l’investissement sélectionné en Pinel nous fait perdre. C’est l’effet opposé en investissant dans l’ancien : plus les années passent, plus l’investissement est intéressant.
Conclusion :
En définitive, en comparant un investissement Pinel à 4 investissements dans l’ancien, nous éclairons la réalité du marché : que notre vision soit conservatrice ou optimiste sur les prix de l’immobilier, les investissements les plus rentables, sur une même durée et avec les mêmes conditions de financement et de vente, sont les 4 projets d’investissement dans l’ancien.
Il en va de soit de rappeler qu’il s’agit d’une modélisation financière réalisée sur un seul projet d’investissement en Pinel et que tous les projets sont différents. Il existe des investissements en Pinel plus rentables mais en prenant un projet actuel en ligne (juillet 2020) dans un quartier dynamique Lillois dans lequel nous sourçons des biens dans l’ancien, achetés par nos clients, on se rend bien compte à travers cette modélisation que la promesse de défiscalisation ne garantit pas le succès de notre investissement. Il est important de réfléchir à sa stratégie d’investissement et de comprendre qu’avant tout, on investit dans un bien immobilier et donc de la pierre, pour se constituer un patrimoine, que l’on est susceptible de revendre plus tard ou de léguer à un tiers. Il faut se projeter un maximum en termes de représentation financière et prendre en compte tous les facteurs qui englobent notre projet et qui vont impacter le bilan de notre investissement pour anticiper ces résultats.