Investir dans l'immobilier locatif via une société

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Vous souhaitez imiter Bernard Arnault, le patron de LVMH, as de l'optimisation fiscale en utilisant des véhicules d'investissement pour vos investissements immobiliers ? Bon ok cette introduction est quelque peu aguicheuse... Cependant il est effectivement possible de bénéficier de certains avantages fiscaux et d'optimiser son patrimoine en investissant dans l'immobilier locatif via des sociétés. Comme toujours en immobilier il faut cependant veiller à ce que votre situation et vos objectifs s'y prêtent. Eléments de réponse dans cet article avec à la fin un super tableau dressant les avantages et inconvénients de ces outils.

Définir mes objectifs

Souhaitez-vous investir seul ou à plusieurs ?

Certaines structures comme la SCI (société civile immobilière) nécessitent en effet un minimum de 2 personnes, d’autres comme la SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle) ou l’EIRL (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) ne comportent par définition qu’un seul associé.
Dans le cas d'un investissement familiale la SARL (Société à responsabilité limitée) familiale, qui est une forme juridique réservée aux ascendants, descendants, conjoints ou partenaires de pacs, ne pourra pas être poursuivie sous cette forme dans le cas où vous souhaiteriez y associer une personne extérieure. Il faut donc définir cette interrogation dès le début de votre projet afin d'adapter votre stratégie d'investissement locatif en fonction.

Quels sont vos objectifs et dans quelles activités immobilières souhaitez-vous vous lancer ?

Certains régimes d’imposition seront plus adaptés à l’optimisation fiscale, d’autres à la transmission de votre patrimoine ou à la protection de vos biens personnels. Il est donc important de définir votre objectif.

Réduire votre imposition
Percevoir un revenu complémentaire
Optimiser la transmission de votre patrimoine
Bénéficier d’une gestion facilitée
Acquérir de l’immobilier d’exploitation pour votre entreprise

Ces objectifs doivent aussi être temporels et répondre à la question de la durée de détention car cette décision peut jouer sur votre fiscalité (que nous détaillons plus bas).

Enfin il convient de fixer l'activité immobilière que vous souhaitez mettre en place parmi ces choix :

Location saisonnière du type meublé touristique
Location meublée
Location nue
Une autre activité non immobilière pour laquelle vous avez besoin de locaux (immobilier d’exploitation)
Certaines formes de société limitent la location meublée et d’autres n’autorisent pas la location nue.

La fiscalité

En effet nous abordions le thème de la temporalité juste au-dessus car cette dernière joue sur votre fiscalité. Vous devez donc savoir combien de temps vous souhaitez conserver le bien. Si vous souhaitez le conserver pour une durée longue, supérieure à 10 ans, la détention en direct ou bien via une société à l’IR (impôts sur le revenu) s’avèrera plus intéressante car les plus-values lors de la vente du bien seront imposées selon le régime des particuliers. De plus, des abattements fiscaux pour durée de détention pourront être pratiqués dès la 6ème année et vous bénéficierez d’une exonération totale au bout de 30 ans.

Dans le même temps, une société imposée à l’IS (impôts sur les sociétés) sera quant à elle imposée sur les plus-values même après 30 ans de détention, la plus-value étant considérée comme un bénéfice de la société.

Les travaux

Si vous désirez effectuer des travaux vous souhaiterez peut-être créer du déficit foncier sur vos autres catégories de revenus (salaires notamment). Dans ce cas, une imposition à l’IR pourrait être préférable.

L'imposition

Les bénéfices des sociétés sont imposés pour les PME (entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 7.63M€ et dont le capital est détenu à 75% par des personnes physiques) au taux réduit de 15% jusqu'à 38 000 € de bénéfices et au taux de 28% jusqu’à 500 000 € de bénéfices (31% au-delà) puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021 et 25% en 2022.

Le choix d’une imposition à l’IR ou à l’IS dépendra donc de votre taux marginal d’imposition que vous comparerez au taux de l’impôt sur les sociétés.
A noter que les revenus immobiliers soumis à l’IR sont également redevables des prélèvements sociaux (17,2%) qu’il faudra rajouter à votre taux marginal d’imposition.

L’IFI (l'impôt sur la fortune immobilière)

Si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière sachez que les biens professionnels sont exonérés de l’IFI. C’est par exemple le cas lorsque vous exercez l’activité de LMP (loueur en meublé professionnel).
Par ailleurs dans le cas de détention de biens via une SCI, une décote de 10% à 20% peut être pratiquée car les titres de sociétés sont moins liquides qu’un bien physique.

Les véhicules d'investissement pour investir en immobilier locatif

Il est possible d'identifier deux types de détention du bien :

Une détention en nom propre c'est-à-dire directement par le propriétaire qui est une personne physique. L'investissement classique.
Une détention du bien via une société qui sera alors propriétaire du bien, elle-même détenue par des associés au moyen de parts. La société peut être de nature juridique diverse :

SCI : société civile immobilière
SARL : société à responsabilité limitée [ou EIRL dans le cas d’un associé unique]
SAS : société par actions simplifiée [ou SASU dans le cas d’un associé unique]

Tableau récapitulatif des différents véhicules d'investissement

  
    
      
      En nom propre
      Détention via une société

    

      Avantages
      Fiscalité : 
Le statut LMNP permet de déduire tous les frais au réel et de déduire un amortissement annuel du bien
Plus values de cession imposées au régime des particuliers
Statut LMP non soumis à l’IFI

Patrimoine : 
Possibilité de démembrement (en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété par exemple)

Globalement : 

Simplicité : peu de formalités
Moindre coût

      Fiscalité :
Possibilité de déduire chaque année l’amortissement du bien.
Fiscalité réduite pendant la détention du bien (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% jusqu’à 500 K puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021, 25% en 2022)
IFI : Décote possible de 10 à 20% sur la valeur des biens détenus via des titres de société

Patrimoine : Transmission facilitée via une société avec la transmission des parts et non du bien lui-même
Possibilité de démembrer les parts de la société

Globalement : Souplesse dans les décisions et meilleur contrôle de la gestion qu’en cas d’indivision
Responsabilité limitée aux apports en SARL/EIRL


    

      Inconvénients
      Fiscalité : Limite de déficit foncier de 10 700 euros pour la location nue en régime foncier.
En LMP ou LMNP : imputation du déficit sur les revenus de même nature (revenus locatifs) mais pas sur le revenu global

Patrimoine : Transmission du patrimoine soumise aux droits de succession
Globalement : Lourdeur et difficultés de gestion en cas d’indivision
Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels

      Fiscalité : Double imposition au niveau des bénéfices de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés
Fiscalité accrue lors de la cession du bien : les amortissements sont réintégrés et les plus-values taxées comme un bénéfice exceptionnel au taux de l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention.
La rémunération du dirigeant est  soumise à des cotisations sociales
En SARL, l’option pour le régime d’imposition à l’IR n’est valable que pour une durée de 5 ans

Patrimoine : Transmission des parts de société soumise aux droits de mutation

Globalement : Manque de liquidité : difficultés à revendre les parts en dehors de la famille ou des associés
Formalisme important : statuts, Assemblée Générale, tenue d’une comptabilité
Coûts de création et de suivi
Location meublée limitée à 10% des revenus dans une SCI à l’IR
En SARL à l’IR seule la location meublée est possible (pas de location nue)
Responsabilité civile et pénale du dirigeant en SAS et SASU
Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels en SCI

    

	En nom propre	Détention via une société
Avantages	Fiscalité : Le statut LMNP permet de déduire tous les frais au réel et de déduire un amortissement annuel du bien Plus values de cession imposées au régime des particuliers Statut LMP non soumis à l’IFI Patrimoine : Possibilité de démembrement (en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété par exemple) Globalement : Simplicité : peu de formalités Moindre coût	Fiscalité : Possibilité de déduire chaque année l’amortissement du bien. Fiscalité réduite pendant la détention du bien (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% jusqu’à 500 K puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021, 25% en 2022) IFI : Décote possible de 10 à 20% sur la valeur des biens détenus via des titres de société Patrimoine : Transmission facilitée via une société avec la transmission des parts et non du bien lui-même Possibilité de démembrer les parts de la société Globalement : Souplesse dans les décisions et meilleur contrôle de la gestion qu’en cas d’indivision Responsabilité limitée aux apports en SARL/EIRL
Inconvénients	Fiscalité : Limite de déficit foncier de 10 700 euros pour la location nue en régime foncier. En LMP ou LMNP : imputation du déficit sur les revenus de même nature (revenus locatifs) mais pas sur le revenu global Patrimoine : Transmission du patrimoine soumise aux droits de succession Globalement : Lourdeur et difficultés de gestion en cas d’indivision Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels	Fiscalité : Double imposition au niveau des bénéfices de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés Fiscalité accrue lors de la cession du bien : les amortissements sont réintégrés et les plus-values taxées comme un bénéfice exceptionnel au taux de l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention. La rémunération du dirigeant est soumise à des cotisations sociales En SARL, l’option pour le régime d’imposition à l’IR n’est valable que pour une durée de 5 ans Patrimoine : Transmission des parts de société soumise aux droits de mutation Globalement : Manque de liquidité : difficultés à revendre les parts en dehors de la famille ou des associés Formalisme important : statuts, Assemblée Générale, tenue d’une comptabilité Coûts de création et de suivi Location meublée limitée à 10% des revenus dans une SCI à l’IR En SARL à l’IR seule la location meublée est possible (pas de location nue) Responsabilité civile et pénale du dirigeant en SAS et SASU Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels en SCI

Le choix d’une détention en nom propre ou via une société, la structure de celle-ci ainsi que le choix du régime d’imposition (à l’IR ou à l’IS) dépendent de nombreux critères comme votre situation personnelle (statut marital, nombre d’enfants), vos objectifs de placement, votre taux marginal d’imposition, le type de location (nue ou meublée), la volonté ou non de transmission de votre patrimoine, etc.

Pour y voir plus clair voici un récapitulatif des différentes formes de détention envisageables et leurs caractéristiques :

	Nom propre	SCI IR	SARL IR	SNC	SARL IS	SAS*	SCI IS
Détention	Détention directe	Société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale)	Société à responsabilité limité soumise à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale)	Société en nom collectif	Société à responsabilité limité soumise à l'impôt sur les sociétés	Société par actions simplifiée	Société civile immobilières soumise à l'impôt sur les sociétés
Nombre d’associés minimum	1	2	2	2	2	2*	2
Activités	Location nue : revenus fonciers (micro ou réel) ; Location meublée ou commerciale : BIC (réel ou simplifié)	Location nue (ou meublée jusqu'à 10% du CA)	Uniquement de la location meublée, donc imposition à l'IR, et associés LMNP	Location nue : revenus fonciers (micro ou réel) ; Location meublée ou commerciale : BIC (réel ou simplifié	Location meublée ou nue	Location meublée ou nue	Location meublée ou nue
Imposition du résultat	Revenus fonciers imposés à l’IR ou Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS si LMNP			Revenus fonciers imposés à l’IR ou Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS	Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS	Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS	Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS
Part d'imposition	En fonction de la tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45%) + les cotisations sociales (CSG + CRDS : 17,2%)			En fonction de l'impôt dû	Taux réduit à 15% sur 38 120 € de bénéfice (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros, et dont le capital est détenu pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions), sinon 33,33%
Cotisations sociales du dirigeant	Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales		Gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. Le gérant majoritaire est un travailleur indépendant (TNS), ses cotisations sont calculées sur sa quote part de bénéfice et sa rémunération	Le gérant est un travailleur indépendant	Gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. Le gérant majoritaire est un travailleur indépendant (TNS), ses cotisations sont calculées sur sa quote part de bénéfice et sa rémunération	Gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération	Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales
Statut des associés	Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales		Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas	Statut de commerçant. Cotisation sur leur quote part de bénéfice et de rémunération	Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas.		Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales
Responsabilités des associés	Responsable sur l’ensemble de ses biens personnels	Responsable indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels	Responsabilité limitée au montant de leurs apports, sauf faute de gestion. Il se porte cautions des emprunts réalisés par la société	Responsables indéfiniment et solidairement sur l’ensemble de leurs biens personnels	Responsabilité limitée au montant de leurs apports, sauf faute de gestion. Il se porte caution des emprunts de la société	Responsabilité du président civile et/ou pénale. Responsabilité des associés limitée aux apports	Responsables indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels
Commissaires aux comptes obligatoires	Non		NON, sauf si bilan supérieur à 1 550 000€ et CA HT supérieur à 3 100 000€ et si l'entreprise compte plus de 50 salariés				Non
Cession des parts/actions	Imposition selon le régime des plus-values immobilières des particuliers	Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente. Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il existe un abattement en fonction de la durée de détention des titres cédés, décomptés à partir de leur date d'acquisition : 20 % de la plus-value entre 2 et 4 ans de détention, 30 % entre 4 et 6 ans, 40 % au-delà. Les plus values de cession de valeurs mobilières sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cession				Pour les actions, les frais sont 3% du prix de vente. Max 5000€ par transaction. La taxation est à hauteur de 37.2 % de la plus-value (prélèvements sociaux CSG et CRDS inclus)	Les droits d'enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente

Chaque solution présente des avantages et des inconvénients. Aussi une étude chiffrée menée au préalable de votre situation personnelle est nécessaire dans le choix d’une structure. Bevouac vous conseille sur le meilleur schéma, adapté à votre situation. Par la suite, il faudra vous faire accompagner dans la création de la société par un avocat, de préférence spécialisé dans le domaine immobilier. Nous pouvons vous mettre en relation avec des professionnels spécialistes du domaine. Vous aurez également besoin de retenir les services d’un comptable pour tenir la comptabilité et établir vos comptes annuels (bilan, compte de résultat).