Location nue ou location meublée ? Quel régime fiscal choisir (LMNP réel, LMNP micro Bic, micro-foncier ou frais réel) ?

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Lors d’un investissement en nom propre (sans passer par une société comme une SCI par exemple), on a le choix de meubler son appartement et pratiquer de la location “meublée” comme son nom l’indique ou bien de louer son appartement vide et pratiquer ce que l’on appelle la location “nue”.

Sur quels critères se baser pour faire ce choix ?

L’état du marché locatif où est situé votre investissement : quelle est la cible de locataires que vous souhaitez attirer ? Une location meublée conviendra davantage à des étudiants ou jeunes actifs, tandis que la location nue attirera naturellement davantage des jeunes couples ou personnes à la situation plus établie.
Votre stratégie d’investissement : souhaitez-vous réduire vos impôts ? Souhaitez-vous construire un capital sur le long ou court-terme ? Possédez-vous déjà d’autres investissements ?
Le résultat fiscal de l’opération : selon votre projet, votre situation financière personnelle, nous modélisons l’imposition générée par chacun des différents régimes. Suivant le résultat, nous vous conseillons d’opter pour le régime optimal.

Concrètement qu’est-ce que cela change ?

Le loyer pratiqué n’est parfois pas le même. Tout dépend du marché dans lequel le bien se situe. Il arrive que l’on loue plus cher un bien meublé. Nos investissements chez Bevouac sont meublés bien au delà du minimum requis par l’administration fiscale. Nous y ajoutons décoration d’intérieur, tous les équipements du lave-linge au kit d’entretien en passant par les couverts et autres ustensiles de cuisine, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises et s’installer. Cela peut permettre de louer plus cher.
Suivant le régime que vous choisirez, un même projet peut générer plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôts par an comme aucune imposition pendant plusieurs années, d’où l’importance de faire le bon choix. Nos conseillers sont experts en la matière et suivant les résultats des simulations, vous guiderons dans le choix du régime optimal.

Dans nombre de cas, nous optons pour la location meublée au régime LMNP au réel car ce régime, très favorable, permet souvent de ne pas payer d’impôts sur son investissement durant de nombreuses années.

Dans la pratique, nous avons répertorié dans le tableau ci-dessous toutes les différences entre la location meublée et la location nue :

	Location nue	Location meublée
Durée du bail	3 ans renouvelable par TR (tacite reconduction)	1 an renouvelable par TR (tacite reconduction) >9 mois possibles si le locataire est étudiant
Préavis avant congés	Préavis de 3 mois pour le locataire Préavis de 6 mois pour le propriétaire avant l’échéance triennale	Préavis de 1 mois pour le locataire Préavis de 3 mois pour le propriétaire avant l’échéance annuelle
Conditions de reprise par le propriétaire	Congé pour vendre Congé pour habiter (propriétaire, conjoint, ascendant ou descendant) Reprise pour motifs légitimes et sérieux ie : (impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage) Locataires de plus de 65 ans protégés sous conditions de ressources	Idem (sauf assurance)
Clause résolutoire	Résiliation automatique du bail : 2 mois après un commandement de payer infructueux en cas d’impayés 1 mois après commandement infructueux en cas de non souscription ou non présentation d’une assurance locative 1 mois après commandement infructueux en cas de non versement du dépôt de garantie	Idem (sauf assurance)
Dépôt de garantie	1 mois	2 mois maximum
Fiscalité	Revenus Fonciers - Déclaration 2044 Déduction des déficits sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros Revenus nets soumis au prélèvement sociaux (CSG + CRDS) et IR (impôt sur le revenu)	Revenus industriels et commerciaux - Déclaration 2042 Déduction des déficits sur les revenus de même nature Revenus nets soumis au prélèvement sociaux (CSG + CRDS) et IR (impôt sur le revenu)
Limites	Fiscalité moins avantageuse que la location en meublé Propriétaire engagé sur une plus longue durée	Achat des meubles Suppose une gestion plus dynamique Vacance locative et dégradation potentiellement plus importante (plus de turn-over) Assurance par le locataire non obligatoire en meublé

Il faut répondre à certaines conditions pour pouvoir opter pour certains régimes. De manière plus détaillée voici un tableau comparant les différents régimes fiscaux en nom propre :

Location nue		Location meublée
Régime micro-foncier	Régime réel	LMNP Micro BIC	LMNP Frais réels
Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 15 000 € Possibilité d’obtenir un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus (intéressant si les charges sont inférieures à 30% des revenus) Possibilité d’opter pour le régime réel Simplicité de déclaration	Limite du déficit foncier plafonné à 10 700 € annuels (surplus éventuel de déficit peut être reporté sur 10 ans). Le contribuable a le choix de déduire le montant du déficit de ses revenus globaux ou de ses revenus du même type Déduction des charges réelles et des loyers bruts (travaux de réparation/amélioration , charges de copropriété, assurance, TF, intérêts d’emprunt) Le régime réel est une option irrévocable pour 3 ans S’applique de plein droit quand les loyers sont supérieurs à 15 000 € ou pour les biens exclus du micro-foncier Déclaration de revenus 2044 à annexer à la 2042	Revenus de l’année précédente ne doivent pas dépasser 70 000 € (location meublée classique) Forfait de 50% des revenus peut-être déduit au titre des charges Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité, simplicité de ce régime Déclaration 2042 Utile si vos charges ne dépassent pas 50% des recettes et si vous avez peu de charges réelles Pas de travaux ou achat cash L’inconvénient est que vous ne pouvez pas faire d’amortissement.	Sur option auprès des services fiscaux (déclar. 2031) Option pour un minimum de 2 ans (renouvelable) Tenue d’une comptabilité obligatoire Déduction de l’amortissement du bien (meubles et immeuble) et des charges réelles supportées dans l’intérêt de son activité Régime réel obligatoire en cas d’indivision (pas de micro) ou si les locations sont soumises à la TVA Déclaration 2042 Utile si vos charges dépassent 50% des recettes. Il est avantageux car il permet de déduire l’amortissement du bien (meubles et immeuble) et déduire les charges réelles (=hors capital remboursé soit intérêt compris)