C’est à vous selon vos objectifs et votre situation de voir le modèle le plus adapté à votre cas. Sinon nos conseillers sont là pour vous apporter cette réponse. En général on conseille d’investir via une société si l’objectif est de transmettre un patrimoine et d’investir à plusieurs.
Voici un tableau détaillé des avantages et inconvénients des deux type de détention :
| En nom propre | Détention via une société | |
|---|---|---|
| Avantages | Fiscalité :
Le statut LMNP permet de déduire tous les frais au réel et de déduire un amortissement annuel du bien
Plus values de cession imposées au régime des particuliers
Statut LMP non soumis à l’IFI Patrimoine : Possibilité de démembrement (en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété par exemple) Globalement : Simplicité : peu de formalités Moindre coût |
Fiscalité :
Possibilité de déduire chaque année l’amortissement du bien.
Fiscalité réduite pendant la détention du bien (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% jusqu’à 500 K puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021, 25% en 2022)
IFI : Décote possible de 10 à 20% sur la valeur des biens détenus via des titres de société Patrimoine : Transmission facilitée via une société avec la transmission des parts et non du bien lui-même Possibilité de démembrer les parts de la société Globalement : Souplesse dans les décisions et meilleur contrôle de la gestion qu’en cas d’indivision Responsabilité limitée aux apports en SARL/EIRL |
| Inconvénients | Fiscalité : Limite de déficit foncier de 10 700 euros pour la location nue en régime foncier.
En LMP ou LMNP : imputation du déficit sur les revenus de même nature (revenus locatifs) mais pas sur le revenu global Patrimoine : Transmission du patrimoine soumise aux droits de succession Globalement : Lourdeur et difficultés de gestion en cas d’indivision Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels |
Fiscalité : Double imposition au niveau des bénéfices de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés
Fiscalité accrue lors de la cession du bien : les amortissements sont réintégrés et les plus-values taxées comme un bénéfice exceptionnel au taux de l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention.
La rémunération du dirigeant est soumise à des cotisations sociales
En SARL, l’option pour le régime d’imposition à l’IR n’est valable que pour une durée de 5 ans Patrimoine : Transmission des parts de société soumise aux droits de mutation Globalement : Manque de liquidité : difficultés à revendre les parts en dehors de la famille ou des associés Formalisme important : statuts, Assemblée Générale, tenue d’une comptabilité Coûts de création et de suivi Location meublée limitée à 10% des revenus dans une SCI à l’IR En SARL à l’IR seule la location meublée est possible (pas de location nue) Responsabilité civile et pénale du dirigeant en SAS et SASU Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels en SCI |