Non. Nous adaptons à la stratégie de l’investisseur.
La location meublée présente trois gros avantage :
Plus intéressant fiscalement de louer en meublé
Les locataires des villes où nous sommes présents recherchent en majorité des logements déjà meublés.
Cela permet aussi de créer plus facilement le coup de coeur et de louer plus cher.
NB : 86% des projets que nous avons réalisés sont meublés.
Fixer un délai avec une date de début et une date de fin ainsi
Fixer un budget qui ne pourra pas être dépassé via un devis
Transmission des clés et lancement des travaux
Suivi et reporting hebdomadaire de l’avancée des travaux
Oui
Comment ?
Quelque soit l’état locatif du bien (déjà loué ou vide) un devis travaux est réalisé au moment de l’acquisition afin de faire emprunter ce montant. Dès le départ du locataire nous vous invitons à reprendre contact avec votre chargé de projet qui s’occupera du lancement et de la mise en place des travaux.
Chaque semaine, le chargé de projets vous envoie :
un mail listant les tâches restantes à faire
des photos de l’avancement des travaux
Le devis final intervient 3 semaines maximum après avoir trouvé un accord sur un bien (sauf cas exceptionnel comme le confinement suite à la crise du Covid 19 par exemple).
Lors de la présentation du bien nous mettons une estimation haute afin d’être réactif sur l’offre et de ne pas avoir de mauvaises surprises
L’artisan établi un devis qui respecte le budget initialement prévue. Il peut arriver que le devis soit inférieur au montant estimé au départ
Ce devis est réalisé avant la demande de financement
Oui.
Comme évoqué dans la question “puis je choisir moi-même l’entreprise de travaux”, le budget annoncé sur la fiche ne peut être dépassé.
En effet, grâce au nombre important de chantiers que nous leur confions, nous parvenons à maintenir les coûts prévus initialement.
Non, il n’est pas possible de choisir votre propre entreprise de travaux.
Pourquoi ?
Il n’est ni dans votre intérêt ni dans le nôtre de travailler avec des artisans que nous n’avons pas sélectionné. En effet, cette décision nous permet d’aligner nos intérêts avec les vôtres en garantissant :
une haute qualité de service
le respect des délais
la maîtrise des coûts
leur fiabilité en leur fournissant de nombreux chantiers
NB : C’est l’assurance pour vous de ne pas avoir à gérer cette partie et de profiter pleinement de notre service.
Les artisans avec lesquels nous travaillons aujourd’hui ont été choisis selon les critères suivants :
- Réactivité
- Juste prix (et non pas prix le plus bas. Simplement le meilleur rapport qualité-prix)
- Respect des délais
- Qualité du rendu final.
Nous avons ensuite mis en place des règles et un process clair avec ces derniers pour une gestion rapide et cadrée de votre projet.
C’est un fonds mis en place par les copropriétés afin d’anticiper les dépenses de travaux à venir.
Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Le syndic doit ouvrir un compte spécifique pour y verser les cotisations.
Le notaire envoie l’appel de fonds à la banque en direct (s’il a eu communication du contact bancaire) ou au client pour transmission en banque; il faut compter quelques jours pour le déblocage.
Les documents personnels
Une pièce d’identité
Un justificatif de situation familiale (livret de famille ou de mariage, certificat de Pacs, etc.) si vous empruntez en couple ;
Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, factures d’électricité, d’eau ou de téléphone, attestation d’hébergement à titre gratuit, etc.) ;
Un contrat de travail, si vous êtes salarié.
Les documents relatifs à vos ressources et charges
Les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales ;
Les relevés de vos comptes bancaires des 3 derniers mois ;
Les 2 derniers avis d’imposition
Les justificatifs de tout crédit éventuel en cours ;
Un justificatif de l’apport personnel (voir plus bas) ;
Un titre de retraite ou de pension pour les 3 derniers mois si applicable ;
Une attestation de la CAF si applicable ;
Tout document attestant d’éventuels revenus fonciers
Les documents relatifs à la demande de prêt
Les documents liés à votre projet immobilier :
Compromis de vente ou promesse de vente (signés)
Devis travaux/ameublement
Devis d’honoraires Bevouac
Attestation de valeur locative ou bail en cours
En général nous conseillons d’emprunter sur 20 ou 25 ans car ces durées permettent de réduire les mensualités et donc l’effort d’épargne mensuel car les charges mensuelles sont moins importantes. Cela permet aussi d’emprunter un montant légèrement supérieur.
Toutefois cela dépend de votre âge et de vos revenus. Plus on emprunte sur une longue période plus les taux d’intérêts augmentent. Plus on est jeune moins le taux d’assurance est haut (autour de 0,20 si vous avez moins de 30 ans).
| Emprunt sur 15 ans | Emprunt sur 20 ans | Emprunt sur 25 ans | |
|---|---|---|---|
| Taux d'intérêts | 1,1% | 1,3% | 1,6% |
Ce montant sera estimé en calculant votre capacité d’emprunt, c’est à dire le montant maximum que la banque pourra vous prêter pour votre projet immobilier. En général ,cette capacité d’emprunt est limitée à 33% de vos revenus même si ce pourcentage peut varier selon :
votre apport personnel
votre âge
votre état de santé
la durée d’emprunt
Via ce lien vous aurez une idée de la somme que vous pouvez emprunter :
https://www.pretto.fr/capacite-demprunt/combien-puis-je-emprunter/
Pour vous donner une idée de vos mensualités, nous vous conseillons d’utiliser le simulateur de l’un de nos partenaires : https://www.pretto.fr/simulation-pret-immobilier/calcul-mensualites/
Voici également un tableau des conditions de prêt moyenne.
Ces valeurs ne sont qu’une simulation et sont variables selon les profils et les banques :
| Montant de l'emprunt | Mensualité sur 15 ans | Mensualité sur 20 ans | Mensualité sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 100 000€ | 650€ | 510€ | 440€ |
| 150 000€ | 950€ | 760€ | 640€ |
| 200 000€ | 1 290€ | 1050€ | 840€ |
| 250 000€ | 1 600€ | 1 250€ | 1 050€ |
| 300 000€ | 1 950€ | 1 500€ | 1 340€ |
Recourir à l’effet de levier bancaire en immobilier signifie emprunter. Le but : construire plus rapidement votre patrimoine en utilisant l’argent de la banque et des locataires.
Contrairement à un livret A ou une assurance vie où votre patrimoine est constitué de vos fonds propres, ici votre rendement peut être généré grâce à un bien à 200 000€ alors que vous n’avez investi que 30 000€. Au final, une fois l’emprunt remboursé vous jouissez d’un patrimoine de 200 000€ (sans prendre en compte la variation à la hausse ou à la baisse du prix de revente) avec une mise de départ correspondant environ à 15% du prix. C’est donc tout l’intérêt d’emprunter. En savoir plus sur l’effet de levier en immobilier
Le gestionnaire renseigne le numéro PDL du compteur au nouveau locataire qui l'indique lors de la souscription de son contrat d'énergie.
À ce moment-là, le contrat et la facturation basculent au nom de ce dernier.
Oui nous nous occupons de votre financement.
Cela passe par la mise en relation avec nos courtiers partenaires que nous avons sélectionné pour leur réactivité et pour leur spécialisation pour l’investissement locatif.
Nous nous occupons aussi du suivi hebdomadaire des dossiers en cours.
Toutefois, il vous est possible de passer par votre banque.
NB : en recourant à votre propre banque, vous êtes en charge de vous occuper de votre financement.
Comme vous le devinez sûrement les conditions de financement ne sont pas de notre ressort.
Aujourd’hui pour les résidents français les banques demandent 15% d'apport du budget total pour les résidents français et 30% pour les non-résidents.
Cet apport peut fluctuer à la baisse selon votre profil financier (revenus, relation avec votre banque, gestion de votre argent).
Toutefois certains frais ne peuvent pas être empruntés : prorata de taxe foncière et prorata de charge de copropriété puisqu’il est très difficile d’estimer précisément la date de signature et les proratas dépendent de cette fameuse date.
Les contrats d’énergie sont à mettre en place car ils nous permettent de :
Faciliter les travaux : peintures pièces aveugles, travaux d’électricité, travaux plomberie, test ballon d’eau…
Pouvoir tester l’ensemble des équipements
Pouvoir envisager des visites de mise en location à toute heure et créer le coup de coeur
Concernant la mise en place des contrats d’électricité, votre chargé de projet s’occupe de pré-remplir la souscription, et vous n’avez plus qu’à valider et payer.
Pour les contrats gaz et eau, il n’existe malheureusement pas de pré-remplissage en ligne, c’est donc à vous de le faire.
Assurance propriétaire PNO : Assurance souscrite par une personne propriétaire d'un investissement locatif.
Elle a 2 objectifs :
dans le cas de garanties insuffisantes de l'assurance du locataire elle permet de pallier à ces insuffisances
prendre en charge un éventuel sinistre si le logement n'est pas occupé au moment de l'incident. Par exemple si un incendie se déclare alors qu'aucun locataire n'occupe le logement.