Un délai de rétractation est la période après la signature du compromis/promesse pendant laquelle l’acheteur peut changer d’avis et décider de ne plus se positionner sans pénalité.
Ce délai est de 10 jours et le motif du désistement n’a pas besoin d’être justifié.
Les frais de notaire sont inévitables.
Ils sont en général entre 6 % et 8 % de la valeur du bien vendu pour l’acquisition d'un bien ancien.
Les frais notariés sont constitués à 80 % de droits dus au Trésor Public tels que TVA mais aussi taxes de mutation (collectivités locales, État). S'il les perçoit dans un premier temps, le notaire doit ensuite les reverser à l'État. Seuls 10% revient à l’étude notariale.
Pour calculer ces frais un simulateur est mis à disposition sur Seloger.
Afin d’éviter toute incompréhension c’est systématiquement l’acquéreur qui paie les frais d’agence.
Quand on parle de frais à charge du vendeur ou à charge de l’acheteur c’est la communication de l’agence qui est différente, la méthode de calcul des frais de notaire qui varie ainsi que le montage financier.
Vous acheter un bien à 100 000€ dont les frais d’agence sont de 5 000€. Que les frais soient à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, le montant de l’acquisition que vous devrez payer sera de 105 000€.
Agence : Elle est moins tenue à la transparence sur des honoraires à charge vendeur (vous ne savez souvent qu’au compromis combien vous payez en terme d’honoraires).
Notaire : la base de calcul des frais de notaire varie. Dans les deux cas présents, les frais de notaire sont de 8%.
Cas charge vendeur : ici les frais de notaire sont calculés sur les 105 000€. Les frais de notaire seront donc d’environ 8 400€
Cas charge acquéreur : dans le cas d’un achat avec les frais d’agence à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire sont calculés sur les 100 000€ c’est-à dire le prix net vendeur. Les frais de notaire seront donc d’environ 8000€
Montage financier : Il est de plus en plus complexe d’emprunter en banque à plus de 100/110% tout au plus (100% correspondant au prix du bien indiqué au compromis).
Cas charge acquéreur : dans cette configuration cela vous emmène directement à 100% (prix du bien) et 110% avec les honoraires d’agence.
Cas charge vendeur : les honoraires à charge vendeur vous permettent d’être à 100% honoraires d’agence inclus et donc de prétendre à un financement bancaire des frais de notaire/frais Bevouac et donc d’apporter moins d’apport.
Les deux modèles présentent donc des avantages.
Dans une promesse comme dans un compromis il est possible d’insérer des clauses que l’on appelle suspensives, permettant de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (par exemple un refus de prêt).
Si vous avez versé des sommes elles vous seront restituées si une condition suspensive s’applique.
Voici la liste des éléments qui sont systématiquement vérifiés afin d’éviter les mauvaises surprises et vous garantir un achat sans tracas :
C’est le notaire vendeur qui décide de la nature du contrat entre un compromis de vente et une promesse de vente.
| Lettre d'achat | Promesse de vente | Compromis de vente | |
|---|---|---|---|
| À quel moment ? | À la suite de la visite du logement donc suite à une réponse positive de votre part après une proposition | Après acceptation de l'offre d'achat | Après acceptation de l'offre d'achat |
| À quoi cela engage les parties ? | L’acheteur déclare son intérêt pour le bien; il ne sera engagé qu’à signature de promesse ou de compromis (et au-délà de ses 10 jours de rétractation) Le vendeur est engagé en principe si l’offre est réalisée au prix de l’annonce. Pareillement si le vendeur accepte une contre-offre il est engagé. Il s’agit d’un principe mais dans les faits, c’est le vendeur qui détermine l’offre qu’il souhaite retenir. |
Les deux parties s'engagent : Le vendeur promet de vendre L’acquéreur a la faculté de lever l’option dans un délai défini, s’il ne le fait pas il doit l’indemnité d’immobilisation |
Les deux parties s'engagent : Elles s'engagent à réaliser la transaction dans les conditions convenues par les deux parties |
| Versement d'une somme | Non | Oui Vous devez en tant qu’acheteur, verser une indemnité d’immobilisation, en général, égale à plus ou moins 10% du prix de vente, qui est versé ou non au jour de la signature |
Oui et non Non sauf s’il est demandé le versement d’un séquestre : dépôt de garantie versé par l'acquéreur au moment de la signature du compromis pour rassurer le vendeur de son implication dans le projet |
| Rétractation | Coté vendeur : Si le vendeur a accepté il lance la procédure d’achat et donc une promesse ou un compromis de vente selon le choix du notaire vendeur Coté acheteur : Si l’offre d’achat précise que l’annulation est possible, c’est alors très simple pour vous. Si toutefois l’offre d’achat précise qu’il s’agit d’un engagement ferme, vous pouvez encore vous rétracter après la signature du compromis de vente sous 10 jours maximum |
Coté vendeur : Le vendeur est contraint de vendre et contraint de verser des dommages et intérêts pour préjudice Coté acheteur : vous bénéficiez d'un droit de rétractation de 10 jours. Vous n’avez pas besoin de le justifier par un motif et votre indemnité est remboursé. Vous devez donc pour cela envoyer un courrier recommandé au vendeur. Une rétractation après ces 10 jours vous fera perdre votre indemnité. |
Coté vendeur : étant donné qu’il a signé l’offre d’achat, le vendeur ne peut se rétracter. Sinon il s’expose à une procédure judiciaire (clause pénale avec 10% pour chacune des parties) Coté acheteur : vous bénéficiez d'un droit de rétractation de 10 jours sans motif particulier et sans pénalité via un courrier recommandé au vendeur et des conditions suspensives. Au delà des 10 jours peut vous faire perdre l'acompte versé s’il était prévu dans le compromis sinon il vous oblige à acquérir le bien ou à verser des dommages et intérêts. Sinon il s’expose à une procédure judiciaire (clause pénale avec 10% pour chacune des parties) |
| Conditions suspensives d'accord de prêt | Non : toutefois on peut les préciser en anticipation de la promesse ou du compromis | Oui En cas de refus de prêt elle permet d'être remboursé de l'indemnité |
Oui En cas de refus de prêt elle évite, le versement de la clause pénale |
La lettre d’achat est un simple document écrit qui permet de réserver une opportunité. Il n’implique pas de versement de somme d'argent au vendeur.
Si le vendeur accepte les conditions de l'offre d’achat, le candidat acquéreur est engagé et la préparation de la promesse ou du compromis de vente peut commencer.
Les démarches que je dois entreprendre au niveau de l’offre d’achat
Dès lors que vous êtes positionné sur une offre, nous nous occupons de faire l’offre d’achat pour vous selon les conditions que nous aurons vu ensemble. Vous n’avez donc rien à faire sur cette étape
Pour en savoir plus : Quelle est la différence entre une lettre d’achat, un compromis de vente, une promesse de vente ? À quoi engage la signature de ces documents ?
En vous positionnant sur un bien cela lancera la procédure d’acquisition et les négociations auprès du vendeur. Nous éditons à ce moment là une offre d’achat.
Toutefois si même après que cette offre d’achat ait été acceptée, nous découvrons une anomalie lors de l’analyse juridique du bien ou un détail qui pourrait être problématique, nous vous conseillerons effectivement de vous rétracter.
Découvrez l’ensemble des points de contrôles que nous inspectons systématiquement avant de signer un compromis de vente (acte qui vous engage à aller au bout du projet, soumis à certaines conditions de financement).
Une fois positionné sur un bien vous recevrez un formulaire permettant de fournir vos informations d’état civil, nécessaires en vue de signer le compromis de vente et d’amorcer la transaction immobilière.
Ces informations d’état civil sont toutes ces informations pour vous identifier : votre nom, prénom, adresse, votre situation familiale (contrat de mariage, jugement de divorce, contrat de pacs si c’est nécessaire) et votre pièce d’identité.
Dans le cas d’un investissement via une société quelques informations sur la société seront à fournir.
Ces informations sont ensuite transmises au notaire.
Pour ces informations récoltées, comme pour toute autre information que vous nous pourriez nous transmettre, sachez qu’elles ne sont aucunement utilisées à d’autres fins que de servir votre projet d’investissement immobilier locatif. Celles-ci ne sont pas récoltées sans votre accord préalable. Celles-ci ne sont pas transmises à quiconque d’autre externe à la société Bevouac, sans votre consentement préalable. Nous respectons les règlementations imposées par la CNIL et la loi RGPD en vigueur. Pour plus d’information, visitez notre charte de confidentialité.
Une fois que vous vous êtes décidé sur opportunité que nous vous aurons proposé, il faut alors faire une offre au vendeur :
Nous vous envoyons une procuration à remplir et signer électroniquement afin de positionner une offre d'achat en votre nom, tenter une négociation et bloquer le bien s'il est encore disponible.
Une fois l'offre d'achat acceptée par le vendeur, nous procéderons à une seconde analyse juridique et technique du bien (certains documents, comme les PV d’Assemblée Générale, le règlement de copropriété, etc. sont généralement édités par le vendeur plusieurs jours voire semaines après avoir mis le bien en vente).
Enfin, si tout est validé, nous vous accompagnons dans la signature du compromis de vente et toute la suite de la mise en place de votre projet d’investissement immobilier.
Non.
À force de lancer plusieurs dizaines de projets chaque mois et d’analyser les données financières même après qu’ils soient terminés nous savons parfaitement modéliser en amont les différents frais liés à un projet immobilier.
Sur certains frais qui relèvent d’estimations au moment où nous vous présentons la fiche projet (budget travaux, budget mobilier ; voir comment lire une fiche projet), nous savons que les travaux de rénovation laissent donnent droit à quelques surprises. C’est pour cette raison que les budgets que nous vous présentons sont toujours une fourchette haute de ce qui sera réellement réalisé par la suite afin de ne pas créer de déception (nous obtenons tous les devis précis avant de signer le compromis de vente).
D’une manière générale, à part le prix d’achat une fois qu’un accord a été obtenu avec le vendeur, toutes les autres données financières doivent être estimées !
Quel taux d’emprunt vais-je obtenir ? Quel taux d’assurance ?
Quel apport devrai-je fournir au projet ?
Quels frais de garantie emprunteur ?
Quel loyer ?
Quel budget travaux ? Quel budget pour le mobilier ?
Pour tout cela, nous vous apportons la sérénité en modélisant de manière fiable les différents coûts et futurs revenus liés à votre investissement :
Taux d’emprunt, d’assurance, durée du prêt et apport moyen : à force de réaliser des projets chaque mois, nous connaissons les conditions actuelles du financement bancaire ; bien-entendu ces conditions de financement dépendent surtout de votre situation financière personnelle
Loyers : nos algorithmes scannent des milliers d’annonces chaque semaine et analysent le marché afin de savoir comment positionner au mieux les loyers de nos investissements ; nous suivons également les retours des centaines de projets que nous avons réalisé par le passé
Travaux, budget mobilier : après avoir réalisé plusieurs centaines de chantiers, nos chargés de projets accompagnés de nos outils sont expérimentés afin de savoir budgétiser les aménagements à prévoir dans un bien à rénover
Nous recherchons principalement des biens favorables à la location : studio, T1, T2, T3, T4, etc. Nous n’avons pas de prédispositions, nous pouvons par exemple rechercher et proposer des immeubles de rapport. Cela dépend de votre projet, de la demande locative et de l’offre.
Toutefois concernant les immeubles vous devez savoir certaines choses :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
|
|
Ce que nous ne faisons pas : bureaux, garages.
Nous négocions le prix d’un bien s’ils sont trop élevés par rapport à leurs typologie et aux prix de marché.
Nous touchons 20% de la baisse du prix d’achat négociée ce qui nous permet d’aligner nos intérêts aux vôtres.
Aujourd’hui, nous proposons Lille, Nancy, Rennes, Angers, Le Havre, Lyon, Marseille, Saint-Brieuc, Dijon.
Pourquoi ?
Nos analyses quotidiennes du marché immobilier en France et le croisement de milliers de données (l’évolution des prix, la part de locataires, le prix et loyer au m2 moyen, le rendement brut moyen, l’évolution de la démographie, le dynamisme de la ville, l’accessibilité des transports, la culture et le patrimoine offert…) nous ont permis d’identifier ces villes comme étant les plus porteuses pour l’investissement immobilier locatif à moins de 2 heures de Paris en TGV.
En effet, ces villes ont été retenues, car elles permettent :
de louer facilement votre bien
d’espérer une prise valeur et une revente facile
À noter que Bevouac ne réalise pas d’investissement locatif à Paris, où les prix élevés nécessitent un apport important et les rendements bruts dépassent rarement 3 %.
Pour en savoir plus, découvrez où investir dans l’immobilier locatif.
Nous ne rentrons pas de mandats, nous ne vendons aucun bien directement c’est pourquoi nous ne sommes pas une agence immobilière.
Nous recherchons les meilleures opportunités, quelle que soit leur provenance (particuliers, agences, promoteurs) et nous vous présentons uniquement celles que nous validons. Nos conseils et notre expertise sont donc indépendants, nous n’avons aucun produit à vendre en stock.
Nous réalisons des investissements meublés, nous ciblons donc principalement les étudiants et jeunes actifs dans des métropoles dynamiques.
La société Bevouac a été créée en juin 2017.
Nous achevons plus de 25 projets chaque mois, soit une moyenne de 300 par an.
Notre prestation coûte :
500€ pour le lancement des recherches, au moment de la signature du contrat de prestation de service Bevouac qui sont ensuite déduits de nos honoraires. Cela nous permet ainsi de travailler uniquement avec les investisseurs les plus motivés
Une rémunération fixée en fonction du prix d’achat du bien, frais d’agence inclus, que nous touchons uniquement lorsque vous devenez propriétaire c’est-à-dire lors de la signature de l’acte notarié. Aussi afin d’aligner nos intérêts sur les vôtres nous prenons 20% de la baisse du prix d’achat négociée
Que comprennent-ils ?
Recherche
Conseil personnalisé sur votre stratégie (apport, seul, en couple, avec votre société, budget, villes, quartiers, type de bien, fiscalité)
Accès à des opportunités offmarket et sélection sur les grands portails immobiliers
Opportunités sélectionnés, validés puis visités par nos chargés de projet
Négociation du prix si possible
Proposition individuel et personnalisée, pas de marketplace de nos biens pour éviter la concurrence entre nos investisseurs
Financement
Analyse de votre capacité d’endettement
Montage de votre dossier de financement
Recherche du financement
Analyse juridique
Signature par procuration de tous les contrats
Travaux et ameublement
Définition des prestations et du cahier des charges
Proposition de devis
Mise en place des contrats énergies
Mise en place des travaux, suivi, reporting et réception du chantier
Location, gestion locative et comptable
Montage du dossier de location
Mise en annonce, visites, états des lieux
Sélection des locataires et rédactions des baux
Préparation des liasses fiscales auprès du comptable
IMPORTANT :
Nos honoraires créent une charge déductible de votre imposition.
Notre démarche est transparente : vous avez connaissance de ces frais dès la présentation de l’investissement.
Exemple :
Bien mis en vente : 260 000 € FAI (245 000 € net vendeur + 15 000 € frais d’agence)
Prix d’achat : 255 000 € FAI (240 000 € net vendeur + 15 000 € frais d’agence)
Baisse de prix obtenue : 260 000 € - 255 000 = 5 000 €
Dans cet exemple précis, le prix de mise en vente du bien est situé entre 250 001 € et 300 000 €. Ainsi, la commission à régler à Bevouac par le client est donc de :
17 900 € (frais fixe) + 1 000 € (20% x 5 000 €) = 18 900,00 € TTC
En cas de co-investissement, le montant de la prestation sera réparti entre chaque investisseur en fonction de la quote-part de détention de l’actif immobilier acheté.
Avant de les sélectionner, il faut déjà savoir les trouver !
Pour cela, deux méthodes :
70% des opportunités Bevouac proviennent de biens off-market : nous tissons des liens avec les agents immobiliers sur le terrain, qui nous proposent les biens avant de les mettre en ligne sur les plateformes de vente.
Nous scannons quotidiennement les portails immobiliers (Leboncoin, PAP, SeLoger…) et nos algorithmes de recherche nous permettent de détecter les meilleures opportunités dans toutes les villes que nous avons sélectionnées.
Parmi les opportunités repérées, nous ne proposons uniquement celles qui valident l’ensemble de 3 critères fondamentaux qui en feront un bon investissement.
Un bien est présenté uniquement s’il valide ces 3 critères :
Se loue facilement : pour cela nous analysons le nombre de dossiers de location reçus, le pourcentage de locataire dans le quartier, ainsi que l’âge médian
Se revend facilement : pour cela nous analysons le ratio acheteurs vs. biens à vendre, l’évolution démographique du quartier et la présence de ZUS (zone urbaine sensible) dans le quartier
Est susceptible de prendre de la valeur dans le temps : pour cela nous analysons le revenu annuel médian, la densité de monuments historiques, et l’évolution des prix immobiliers sur 10 ans
Nous vérifions aussi qu’il n’y a pas de vices cachés en analysant tous les documents juridique du bien.
Visite et validation en amont :
Les chargés de projets présents sur le terrain (employés Bevouac, en CDI, habitant dans la ville) ne proposent pas tous les biens sur le marché : ils étudient les offres, visitent les biens intéressants, estiment les travaux, provisionnent certaines dépenses, analysent l’état de la copropriété et calculent le rendement.
Proposition de l’opportunité :
Une fois qu’une opportunité répond à l’ensemble des critères, il est présenté à l’investisseur sous forme de fiche projet, comme l’exemple ci-dessous :