Quelles sont les grandes étapes d’un investissement avec Bevouac ?

Pour être accompagné par Bevouac : 

Etape 1 : définir votre projet 

• remplir le formulaire définir votre projet sur le site Bevouac

• réaliser votre audit patrimonial par téléphone, afin de poser toutes vos questions et présenter votre projet 

• renseigner vos données financières et fiscales via un formulaire en ligne, pour nous permettre d’analyser votre capacité d’emprunt

• nous étudions et validons ou non votre capacité d’emprunt, et nous vous proposons une séance de conseil personnalisée d’une heure avec votre conseiller, en visio-conférence

• vous signez le contrat de prestation Bevouac et réglez un acompte de 500€ afin de lancer votre recherche

Etape 2 :  lancement des recherches de votre bien 

• vous recevrez les opportunités qui correspondent à vos critères

• vous vous positionnez sur une opportunité 

• vous signez la procuration électronique correspondant au compromis de vente

Etape 3 : gestion complète de toutes les étapes jusqu’à la location

• nous vérifions tous les documents et montons le dossier de financement 

• nous préparons les documents pour l’acte notarié, la signature, la gestion des clés 

• nous gérons les travaux et l’aménagement 

• nous nous assurons de la mise en location et de la bonne gestion de votre bien.

• nous vous accompagnons dans les déclarations fiscales 

Vous êtes propriétaires d’un bien 100% géré et loué

Quels sont les avantages et inconvénients de la colocation ?

Ce type de logement attire principalement les étudiants, qui cherchent à partager leur quotidien, et à vivre dans des appartements plus grands que des studios, pour des loyers plus faibles. Il faut donc privilégier des villes où la part d'étudiants est importante.

Avantages

Inconvénients

Meilleure rentabilité : il est possible de louer un peu plus chère qu’une location simple (en moyenne 10 à 15% de plus qu’un locataire unique) Réduction du risque d’impayés : En effet grâce à la clause de solidarité qui assure les loyers et le fait que chaque locataire disposent d’un garant réduisent largement le risque Louer sur le long terme et limiter la vacance locative : en général en colocation les autres résidents ont tout intérêt à se charger de trouver eux-mêmes son remplaçant afin de choisir eux-même le nouveau résident qui occupera leur logement Augmenter les charges pour éviter de payer des impôts : en faisant valoir votre bien, les meubles, et les charges sur une vingtaine d'années, vous percevrez des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés

Une gestion plus complexe : étant donné qu’il y’a plus de baux à gérer cela exige un travail plus important et déléguer à une agence de gestion est donc encore plus recommandé

Notre article: faut-il privilégier un bail solidaire ou un bail unique pour louer en colocation vous aidera à en savoir plus sur la colocation.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location saisonnière et de la location long terme ?

	Avantages	Inconvénients
Location longue durée	Gestion de la location simple, possibilité de passer par une agence Bonne rentabilité sur le long terme Votre locataire est susceptible de rester plusieurs années	Il faut bien choisir ses locataires pour éviter les risques de loyers impayés mais c'est le travail de l'agence
Location saisonnière	Rentabilité pouvant être très élevée Pas de risque d’impayés et pas de procédures d’expulsion Possibilité d’adapter le prix du loyer en fonction de la période, et de la demande	Demande bien plus de travail, et de temps que de la gestion longue durée : répondre aux questions, au téléphone… Demande de la disponibilité pour l’accueil, la gestion, le ménage... Durée des vacances locatives (période où le logement est inoccupé) peut venir impacter le rendement Instabilité juridique liée à cette pratique Nombre de jours de location autorisé limité selon la zone Besoin d’une déclaration préalable de location d'un meublé de tourisme

C’est pourquoi nous conseillons plutôt la gestion simple car elle est bien plus simple à gérer et ne vous demande pas d’y consacrer du temps contrairement à la saisonnière.

Comment savoir si l’on fait une bonne affaire ?

Une bonne affaire c’est un bien qui  : 

• Bénéficie d’un bon emplacement : dans une ville dynamique, développée ou en fort développement, à proximité de commodités (écoles, commerces, transports…)

• Correspond à votre budget, en incluant les frais (notaires, agences…), et les potentiels travaux 

• Correspond aux prix du marché 

• Va potentiellement prendre de la valeur dans le temps, vous garantissant une revente aisée

NB : n’attendez pas après une opportunité qui n’existe pas, par exemple trop rentable par rapport à la réalité du marché. La perle rare n’existe pas forcément en immobilier car un bien moins cher que la moyenne cache forcément quelque chose (travaux de copropriété importants, mauvais état…)

Quel est l’intérêt de déléguer votre projet immobilier à un service d’investissement clé en main ?

	Bevouac	Vous investissez seul
Conseils et définition du projet	Échange téléphonique de 20min 1h de conseil immobilier et fiscal personnalisé gratuit
Présentation des biens	Projection rendu final Analyse du marché Analyse financière Voir un exemple	Projection rendu final Analyse du marché Analyse financière
Recherche d'opportunités	Biens offmarket* Scan des grands portails immobiliers et sélection Visites et néogociation des biens Vérifications et expertise juridique	Concurrence très élevée Chronophage
Gestion du financement	Analyse de votre capacité d’endettement Montage de votre dossier de financement Recherche du financement	À faire soi-même
Travaux et ameublement	Mise en concurrence et sélection des artisans Sélection du mobilier Bevouac	Très chronophage de comparer les artisans et devis Pas d'aperçu du résultat final
Location et gestion locative	Agence locale de confiance, experte de son marché
Technologie	Algorithme de recherche Analyse data du marché Ingénierie financière

Tranquillité d’esprit, investir sans s’y connaître

• “Quel est le régime fiscal le plus adapté à ma situation ? Quel est le bon prix pour un artisan ? Quel type de bien dois-je acheter ? Dois-je créer une SCI ?...” Toutes ces questions qui se posent quand on investit seul, sont traitées par votre conseiller

• Il existe, certes des formations en ligne, mais elles ne garantissent pas le passage à l’action sur une bonne opportunité d’investissement

• Éviter les mauvaises surprise és. Nos équipes d’experts s’occupent de vérifier les points importants lors d'un achat dans l'ancien pour éviter les pièges (santé de la copro, DDT, factures…)

• Des partenaires testés en amont, réactifs, offrant un excellent rapport qualité-prix pour un résultat final de qualité sur toutes les étapes

• Vous n’avez qu’à valider les choix que nous vous proposons
  

Bénéficiez d’opportunités auxquelles vous n’auriez pas accès seul

• Nos chasseurs sont en permanence en recherche et disponible pour être les plus réactif et visiter les opportunités

• 70 % offmarket* : Grâce aux relations que nous tissons avec les agences locales nous sommes capables de vous proposer des opportunités avant même qu'elles ne soient publiées

• Aujourd’hui grâce à nos analyses de marché et notre expérience nous savons exactement où chercher, repérer les opportunités qui correspondent à vos besoins et en adéquation avec le marché

• Des outils technologiques nous permettant de sélectionner et valider en un coup d'oeil les meilleures opportunités des grands portails immobiliers

Gain de temps

• On considère qu’au total un investissement locatif nécessite près de 250 heures de travail (analyse de la rentabilité du bien, les visites, négocier, gérer les éventuels devis travaux, préparer le compromis, se déplacer pour les signatures, contacter des banques et négocier le financement, souscrire aux assurances, meubler le bien, s’occuper des déclarations fiscales, gérer la location et comparer des prestataires)

• Un acheteur consacre en moyenne 3 à 6 mois exclusivement à la recherche de son bien. Vous recevez une proposition personnalisée sous 10 jours en passant par nos services 

• En fonction de vos connaissances, cela peut vous prendre finalement bien plus d’un an, en vous consacrant à fond à ce projet pour en arriver à bout.

Comment choisir la ville où investir ?

Notre premier métier consiste à analyser le marché de l’immobilier et d’identifier les secteurs les plus porteurs pour l’investissement locatif.

Nous étudions l’évolution des prix, la part de locataires dans la ville et les différents quartiers, le loyer mensuel moyen, le prix au m2 moyen, l’évolution de la population et des transports, la part d’étudiants...

En croisant toutes nos données,  nous sommes ainsi positionner aujourd’hui sur Lille, Nancy, Rennes, Nantes, Le Havre, Lyon. 

Pour définir dans quelle ville vous souhaitez investir, en fonction de votre budget, de votre stratégie, et de nos connaissances sur le marché, vous pouvez découvrir toutes les analyses détaillées des villes

Faut-il privilégier le rendement ou la plus-value ?

Tout dépend de la stratégie d’investissement choisie et de votre capacité à prendre des risques.

Un investissement ne se limitant pas un à bon rendement sur un Excel, il est important de regarder l’opération dans son ensemble.
Afin de vous permettre de mieux choisir entre ces deux notions, nous avons identifié des stratégies : 

• stratégie placement : c’est une valeur refuge, le risque pris est très mesuré. Il s’agit des emplacements premiums, en plein coeur de ville, où la demande locative est très forte. Le charme de l’ancien, dans des quartiers très recherchés par les investisseurs, est favorable pour ceux à la recherche d’une plus-value sur le long terme. Le budget à consacrer est plus élevé. 

• stratégie équilibrée : on s’éloigne légèrement du centre ville, et on vise des quartiers en transformation, principalement résidentiels. Les prix y sont mesurés et les opportunités offertes permettent un équilibre entre rendement et plus-value. 

• stratégie développement : on vise ici des quartiers en périphérie des villes, qui offrent des rendements plus attractifs, mais une prise de risque plus élevée. Les prix de l’immobilier sont plus accessibles.

Qu'est ce qu'un bon investissement immobilier ?

Un bon investissement immobilier doit répondre aux facteurs suivants : 

• le bien sélectionné se loue facilement

• il est situé dans une ville et un quartier susceptibles de prendre de la valeur dans le temps, et donc d’être revendu plus facilement 

• il offre une rentabilité correcte, avec une épargne à placer minime 

Nous mesurons ces critères pour chaque opportunité que nous sélectionnons :

Comment autofinancer un bien ?

Un bien est autofinancé lorsque les loyers nets perçus par la mise en location permettent de couvrir toutes les mensualités du prêt ainsi que les charges. 

Pour réaliser une opération entièrement autofinancée il faut accepter de prendre plus de risques (investir dans une barre d’immeuble, investissement dans la périphérie des villes, …). En effet les opérations autofinancées sont peu courantes et ne se trouvent pas dans les grandes métropoles. Il faudra plutôt donc se diriger vers des villes moins dynamiques.

L’autofinancement ne doit pas être le seul objectif. L’important est d’investir dans un bien qui se loue facilement et dont les chances de prendre de la valeur ou de revendre facilement sont élevés. Pour mieux comprendre ce qu’est l’autofinancement vous pouvez consulter l’article :  ce que l'on ne vous dit pas sur l'autofinancement

NB : On peut aussi se rapprocher de l’autofinancement en augmentant l’apport et en empruntant sur une longue durée.
Un investissement ne passant par un emprunt bancaire permettra aussi de générer des revenus immédiats.

Est-il possible d’investir sans apport ? Comment financer son bien ?

Un investissement immobilier implique de nombreuses dépenses annexes. Au delà du prix du bien (qui est l’élément le plus facile à emprunter), il faut penser aussi aux frais de notaire, aux frais de caution bancaire, aux travaux, à l’ameublement et nos honoraires.

Aujourd’hui, les banques restreignent leur condition d’accord de crédit immobilier, et il est extrêmement rare, si ce n’est impossible, d’investir sans apport.

C’est pourquoi nous recommandons un apport personnel de 15% du montant total du projet (et 30% minimum dans le cas où vous seriez français non résident).

Cet apport peut fluctuer à la baisse selon votre profil financier (revenus, relation avec votre banque, gestion de votre argent). 

Pour financer votre bien, il préférable d’être en CDI (toutefois chaque situation financière étant unique, certaines banques accordent des crédits immobiliers même si vous n’avez pas de CDI), et votre taux d’endettement maximal ne doit pas dépasser 33%.

Pour vous donnez un aperçu, vous pouvez calculer votre taux d’endettement via ce simulateur.

NB : plus votre apport est important, plus la capacité de générer des bénéfices (ou cahsflow) est forte.

Faut-il investir seul ou à plusieurs ?

Pour se lancer à plusieurs, il faut connaître toutes les options qui s’offrent à vous. Vous pouvez investir à plusieurs dans l’immobilier locatif de 3 manières différentes : 

• l’indivision : vous devenez propriétaire du bien en fonction de votre apport, et les loyers perçus sont redistribués en fonction de votre mise de départ respective. Pour prendre une décision, vous devez tous donner votre accord. Si l’un d’entre vous se retire de l’investissement, vous pourrez soit racheter sa part, soit vendre le bien. 

• le démembrement de propriété : il s’agit de partager le droit de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Chacun a des droits spécifiques. Ce dispositif permet d’acheter à prix réduit, ou de diminuer son assiette fiscale. Il est généralement utilisé dans le cadre d’une succession. 

• la société civile immobilière (SCI) : vous investissez dans l’immobilier à plusieurs, en créant une société. Vous devenez associés, et chacun détient des parts sociales de l’entreprise. Les parts que vous détenez sont proportionnelles à l’apport que vous placez au départ. L’avantage de la SCI, c’est que la majorité l’emporte lors de prises de décisions. Mais il y a des contraintes administratives : inscription au registre du commerce et des sociétés ; tenue d’une comptabilité ; rédaction de statuts. En dehors de la SCI, d’autres statuts existent, moins fréquents, comme la SARL ou la SAS. 

Les +  : 

• Investir à plusieurs, c’est profiter d’un apport plus élevé, et donc profiter de plus grosses opportunités d’investissement. 

• Vous pouvez également diversifier plus facilement vos placements.

•  Vous bénéficierez de taux d’intérêts plus faibles. 

Les - : 

• Les démarches sont plus complexes que si vous investissez seul. 

• Vous pourriez être confrontés à des problématiques qui impacteraient vos relations personnelles 

• Vous allez vous engager sur le long terme, et vous n’aurez jamais un contrôle total de votre investissement, il sera toujours partagé avec vos associés 

Si vous hésitez encore ou si vous vous questionnez, nous avons un article plus détaillé. 

Résidence principale ou investissement locatif, que choisir ?

Autrement dit cette question revient à dire, dois-je acheter ma résidence principale et ne plus verser de loyer ou rester locataire mais devenir propriétaire d’un bien que je loue ? La réponse dépend uniquement de votre situation personnelle. 

Acheter sa résidence principale

Si vous bénéficiez d’une situation professionnelle, géographique et familiale stable, le choix de la résidence principale est plutôt préconisé surtout si vous souhaitez vous installer pour une période assez longue (au moins 6 ans en moyenne). Plus les prix immobiliers sont hauts plus la durée durant laquelle vous devrez résider dans votre résidence principale sera importante.

NB : dans les moyennes et grandes métropoles, il est plus judicieux d’investir dans de grandes surfaces et à l’inverse, de louer des plus petites surfaces. Il faut donc en avoir les moyens. 

Rester locataire et investir dans l’immobilier locatif 

L’intérêt de rester locataire et d’acheter un bien locatif est de se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier dans le cas où vous ne disposez pas de cette stabilité géographique, familiale et professionnelle. Vous pourrez ainsi commencer à vous créer un patrimoine important et bénéficier de l’effet de levier. C’est aussi l’occasion d’acheter quelque part où vous pourrez vous concentrez uniquement sur des motivations financières et économiques, ce qui est bien plus complexe pour votre résidence principale, puisque vos critères sont bien plus personnels et exigeants. En restant locataire c’est également le moyen d’habiter un bien que vous ne pouvez peut-être pas vous payer et bénéficier d’une plus grande flexibilité que si vous étiez propriétaire. 

Entre investir dans l’immobilier locatif ou acheter sa résidence principale, nous ne pouvons pas répondre à votre place. Nous vous avons seulement présenté les avantages et inconvénients, le reste dépendra de vos besoins, de vos objectifs et de votre vision du futur. Nous avons rédigé un article plus détaillé, que vous pouvez Résidence principale vs Investissement locatif.

Ancien ou neuf (Pinel), comment choisir ?

Les investisseurs qui se tournent vers le dispositif Pinel veulent bénéficier de réduction fiscale. Toutefois investir dans l’immobilier neuf afin de bénéficier du dispositif Pinel implique de nombreux inconvénients :

	Avantages	Inconvénients
Immobilier ancien	biens immobiliers situés dans les centres villes, ou à proximité : demande locative forte, rendement moyen à élevé, avec une vacance locative faible à proximité des commodités : commerces, écoles, transports prix au m2 plus abordable réalisation de travaux déductibles des revenus fonciers : permet de créer de la plus-value sur le long terme, et d’accéder à des avantages fiscaux choix du régime fiscal négociation du prix du bien possible	rénovations parfois onéreuses il faut faire attention aux défauts ou vice-cachés
Immobilier neuf : Pinel	possibilité de défiscaliser son investissement : récupérer une part du prix du bien à travers des réductions d’impôts, à condition de louer le bien 6 ; 9 ou 12 ans construction neuve dans des zones géographiques tendues, où la demande de logement est forte possibilité de louer le bien à des membres de sa famille	on achète sur plan sans être sûr que la construction se fasse ou que le rendu final nous plaise avantage fiscal inclus dans le prix d’achat constructions neuves situées en périphérie de villes prix au m2 plus élevé que l’ancien plafonnement des loyers obligatoire à prendre en compte en fonction des zones géographiques (20% en dessous des prix des loyers) : rendement plus faible perte de l’avantage fiscal si le bien n’est pas loué dans les 12 mois après l’achat difficile de négocier le prix d’un bien neuf bien revendu à la fin de l’avantage fiscal : perte de valeur, puisqu’il s’agissait d’un bien neuf, et forte concurrence sur le marché il faut faire attention aux défauts ou non-conformités

C’est pour ces raisons que nous avons choisi de proposer uniquement de l’ancien. Pour aller plus loin, retrouvez nos articles consacrés à l’investissement immobilier locatif ancien.

Quel est le bon moment pour investir ?

Il n’y a pas de meilleur moment pour investir. 

Attendre “le meilleur moment”, c’est généralement attendre trop longtemps, quand on a la capacité d’investir. C’est attendre une éventuelle baisse qui n’arrivera peut-être jamais. Souvent lorsqu’il y’a une baisse des prix immobiliers elle coïncide avec une hausse des taux d’intérêt. À l’inverse en cas de baisse des taux d’intérêts comme c’est le cas actuellement elle implique des prix immobiliers élevés. Bien sûr, nous ne conseillons pas d’acheter en période de bulle mais attendre le moment parfait pour acheter est illusoire. Le bon moment pour investir c’est le moment où vous en avez la capacité :

En effet si vous remplissez ces conditions : 

• une situation professionnel stable (un CDI, ou des revenus mensuels stables afin que la banque accepte de contracter un prêt)

• une somme épargnée d’au moins 15% de votre projet immobilier, pour pouvoir vous lancer

Comprendre la différence entre valeur et prix : 

Trop souvent, valeur et prix d’un bien sont confondus et vous freine dans votre envie d’investir. 

Valeur : La valeur est estimée à partir de nombreux critères objectifs, d’une analyse générale du bien et de la ville dans laquelle il se situe : l’état général du bien, son architecture, ses atouts, son environnement, sa localisation, les transports, commodités et écoles à proximité, le dynamisme de la ville, une démographie croissante... Concentrer son analyse sur la valeur intrinsèque d’un bien est la clé de la réussite d’un investissement locatif.

Prix : Le prix est plus relatif, fixé par le vendeur, et peut se rapprocher ou s’éloigner de la valeur du bien.

L’essentiel, dans l’investissement immobilier locatif, c’est de placer une part de son budget dans de l’actif qui se louera facilement et qui se revendra facilement à bon prix. Plus vous vous concentrez sur la valeur plus vos chances d’atteindre cet objectif sont grandes. Un investissement immobilier se fait sur 20 ans et se précipiter sur la variation à la hausse ou à la baisse d’un prix est une approche qui peut se révéler dangereuse.

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif aujourd’hui ?

• 70% des Français se tournent en premier vers l’investissement immobilier lorsqu’ils commencent à investir

• 0,5%, c’est le rendement moyen d’un Livret A actuellement ; avec un taux de rendement plus faible que l’inflation, cela signifie que l’on perd de l’argent si on laisse son épargne dormir sur un Livret A aujourd’hui

• 1,3 actifs pour 1 inactif en 2070 (contre 1,9 inactifs pour 1 actif en 2015), ce sont les prévisions pour la démographie de la France et c’est très clair : il sera compliqué de toucher une retraite (digne de ce nom) lorsqu’il y aura demain quasiment autant de personnes à travailler que de personnes en retraite qui ne travailleront pas

• -38% en 30 jours, +16% en 3 jours : ce sont les performances de l’indice global du CAC40, la bourse de Paris, au démarrage de la crise du covid-19 en Février et Mars 2020 ; la bourse et de nombreux produits d’épargnes corrélées à la santé financière des entreprises sont certes parfois très rentables mais loin d’être sans risques

Aujourd’hui, la pierre reste le placement immobilier préféré des français. Plusieurs raisons peuvent vous guider vers le passage à l’acte afin de préparer votre futur : anticiper votre retraite, les études de vos enfants, la transmission d’un patrimoine…

L’immobilier reste un des derniers placement sûr et rentable. C’est un investissement à réaliser sur le long-terme.

• Quels placements vous assureront des revenus pour vous permettre d’envisager la retraite sereinement ?

• Quels placements pour transmettre votre argent à vos enfants efficacement ?

• Quels placements vous permettront en cas de coup dur de faire face à la situation sans fléchir ?

L’immobilier répond à une bonne partie de ces problématiques, même s’il n’est pas le seul investissement intéressant. Il présente cependant certaines caractéristiques intéressantes :

Le besoin de se loger : un besoin inébranlable

Investiriez-vous tout votre argent dans le capital d’une entreprise qui produit des pellicules photo ? Le numérique est arrivé et le marché de la photo a été profondément chamboulé. Le besoin pour des pellicules a été réduit au point de ne presque plus exister. Même si l’industrie finit toujours pas se réinventer, les entreprises par innover, le besoin de se loger évolue également mais sera toujours présent demain. Acheter un appartement, un immeuble pour le louer à des gens qui vivent dedans, c’est s’assurer de répondre à un besoin toujours présent demain.

L’immobilier c’est tangible

C’est palpable, c’est quelque chose que l’on peut voir, toucher. Une commande informatique de la banque suffirait à réduire à zéro le montant sur votre compte bancaire. On ne vous retire pas votre appartement, immeuble ou maison aussi facilement que cela.

Pouvoir bénéficier de l’effet de levier 

C’est le seul investissement où la banque vous prêtera autant ! L’emprunt bancaire est un moyen d’accélérer l’accès à la richesse ! Il faut profiter un maximum de ce que l’on appelle l’effet de levier : vous allez mettre à profit votre capacité d’endettement, en plaçant un faible apport personnel, pour acquérir un bien immobilier locatif à un budget inatteignable autrement et augmenter le rendement de votre projet. En vous accordant un crédit immobilier, la banque finance la quasi totalité de votre projet et les revenus perçus par les locataires de votre bien couvrent une grande partie de vos charges et mensualités de remboursement d’emprunt.

Profiter des taux bas 

Les taux d’emprunts sont historiquement bas ce qui permet de s’endetter à moindre coût.

Le marché immobilier est à la hausse

Le marché immobilier prend beaucoup de valeur ces derniers temps. Cela n’est pas vrai de partout cependant. Il faut faire attention à investir au bon endroit mais certains marchés permettent de réaliser des opérations financières très rentables rien que par la plus-value dégagée par l’investissement une fois revendu.