Le dispositif LMNP en 2020

Ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP

Le statut LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif à privilégier pour bénéficier de certains avantages fiscaux. Il donnera aux contribuables français l’opportunité de réduire leurs impôts dans le cadre d’un placement locatif. Cette offre est valable pour un bien immobilier neuf ou ancien. Quelques informations sont à considérer avant de réaliser un tel investissement et de bénéficier des avantages proposés par cette formule.

Le LMNP, qu’est-ce que c’est ?

Le LMNP est un dispositif permettant de profiter de certains avantages fiscaux dans le cadre d’un placement locatif. Grâce à lui, vous aurez la possibilité de récupérer votre TVA et de réduire vos impôts. Comme son nom l’indique, cette formule s’adresse à ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif. Cela consiste à acquérir un logement afin de le mettre en location. Cette dernière doit être effective le mois suivant la date d’acquisition ou d’achèvement du bien en question. Pour bénéficier du statut LMNP, il faut aussi que l’habitation soit considérée comme meublée. Votre nouveau patrimoine devra être équipé de tous les meubles nécessaires aux besoins des locataires afin qu’ils puissent s’y loger en toute quiétude, avec leurs seules affaires personnelles. À noter qu’un investissement LMNP concerne les logements classiques ainsi que les appartements appartenant à une « résidence services ». 

À qui s’adresse ce dispositif de défiscalisation ?

Certes, investir en LMNP peut être très tentant au vu des avantages fiscaux que cela implique. Toutefois, pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il vous faut connaître quelques informations essentielles. Assurez-vous que votre projet est en adéquation avec vos objectifs patrimoniaux ainsi qu’avec la demande locative selon l’emplacement. Sachez que ce dispositif est dédié à tous les contribuables qui veulent réaliser un placement locatif. Cela leur permettra de profiter, à long terme, de sources de revenus supplémentaires afin de sécuriser leur retraite. Aussi, le statut LMNP est surtout recommandé à tous les particuliers qui ne payent pas beaucoup d’impôts. En effet, il convient tout particulièrement aux Français ayant un Taux Marginal d’Imposition inférieur. Pour être plus précis, si votre TMI se situe entre 14 et 30 %, cette formule est adaptée à votre cas.

Faut-il privilégier un bien ancien ou neuf avec le statut LMNP ?

Le statut LMNP s’applique aussi bien aux résidences neuves qu’aux biens anciens. Ces deux options présentent leurs propres atouts. Les logements anciens ont l’avantage d’être rares et profitent souvent d’un emplacement apprécié. Ils sont parfois situés à proximité des centres-villes. Ce type d’habitation affiche également des frais d’entretien et des taux d’occupation connus. Il vous permettra de percevoir dans le plus bref délai des loyers non imposés. En général, ce genre de logement appartient à un ensemble livré et géré. Si vous choisissez un dispositif LMNP neuf, sachez que cela implique un bien moderne et confortable. Cette alternative vous donne aussi la possibilité de vous doter d’une habitation respectant les dernières normes techniques et écologiques. Elle vous épargnera également des travaux de rénovation éventuels.

Comment réussir ses travaux au moment d'investir dans l'immobilier ?

Sommaire

1. Mais combien coûtent les travaux en immobilier ?
2. Conseil n°1 pour réussir ses travaux immobiliers : L’observation
3. Conseil n°2 pour réussir ses travaux immobiliers : Le chiffrage

Nous nous sommes rendus compte que beaucoup de nos clients souhaitent investir dans des biens où des travaux sont à prévoir. Cette vision de l’investissement est une excellente stratégie qui permet de trouver un locataire plus facilement et augmente les chances de générer une plus-value à la revente. L’autre bonne raison de prévoir des travaux est que les biens avec un prix au m² avantageux ont souvent des travaux à prévoir. Enfin faire des travaux peut permettre de réduire ses impôts grâce à des outils tel que le “déficit foncier”.

Mais combien coûtent les travaux en immobilier ? 

En tant qu’investisseur vous devez commencer par vous fixer un budget, afin de contrôler l’aspect pécuniaire des travaux. Ces derniers peuvent effrayer car nous avons peur de nous retrouver avec de mauvaises surprises et de voir notre budget revu à la hausse.

C’est pourquoi nous allons vous donner des conseils et des estimations de prix pour que vos travaux ne représentent plus une étape insurmontable. Bien sûr ce ne sont que des estimations car en immobilier c’est souvent du cas par cas. Cela va dépendre de la date de la dernière rénovation effectuée, de l’ancienneté du bâtiment ou encore de la qualité des installations mises en place par les anciens propriétaires.

Tout projet débute par l’évaluation de la rentabilité brute et nette avant travaux. Vous l’aurez compris si le bien ne présente pas en premier lieu, une belle perspective de rentabilité alors inutile de se projeter plus loin avec des travaux et de perdre votre temps. Un investissement c’est comme une stratégie militaire. Il faut préparer chaque étape minutieusement. Une fois la rentabilité évaluée vous pouvez passer à la l’analyse du bien. 

Conseil n°1 pour réussir ses travaux immobiliers : L’observation 

L’écosystème et l’extérieur du bien

La première étape est l’analyse extérieur du bien. Je m’explique. L’environnement dans lequel se trouve le bien est à analyser scrupuleusement. Ainsi évaluer les nuisances possibles autour du logement, l'exposition du bien par rapport à l’ensoleillement sont des étapes clés. 
Autre action à effectuer en amont  avant de vous lancer dans vos travaux : demandez à votre vendeur le dernier procès verbal de l’assemblée générale. Cela vous permettra d'anticiper les coûts supplémentaires éventuels liés à la copropriété comme par exemple celui de la rénovation de la toiture car elle fait partie des coûts les plus importants. L’état de la façade est aussi à contrôler. Tous ces coûts prévisionnels sont des arguments de poids que vous pouvez utiliser à votre avantage lors de la négociation.

La visite approche à grand pas avec le propriétaire, mais nul besoin de se précipiter . Votre analyse va cette fois se porter sur les parties communes. Examiner l’état de la porte d’entrée, des boîtes aux lettres, de la cage d'escalier et la mise aux normes de l'ascenseur (s’il y en a un) vont être des éléments vous permettant d’évaluer l’ancienneté des travaux effectués dans la copropriété mais aussi d’envisager des dépenses supplémentaires qui seront à prendre en compte dans votre investissement. Un intérêt particulier doit être porté aux menuiseries extérieures, c’est-à-dire les fenêtres, les portes et les volets afin de déterminer s’il est nécessaire de les changer.

Enfin, jetez un coup d’oeil aux diagnostics fournis par le propriétaire afin d’évaluer si des travaux de grande ampleur sont à envisager comme par exemple pour des problèmes d’amiante. Plus vous arriverez préparé et informé sur le bien plus vous pourrez négocier facilement. D’ailleurs en insistant auprès d’un vendeur pressé, vous pouvez parfois obtenir une remise équivalente à près de 50% des coûts des travaux prévus.

N’oubliez pas les parties annexes qui incluent le grenier, la cave ainsi que les garages s’il y en a. Pour le grenier, évaluez l’état de la charpente mais aussi les volumes qu’offre cet espace. Ceci peut permettre d’envisager des aménagements futurs en appartement locatif ou des agrandissements possibles. La cave doit être regarder en détails, afin d’évaluer son accès et sa sécurité . Enfin pour le garage, la matière du sol et l’installation de l’ouverture sont les principaux éléments à vérifier. Pensez aussi à estimer le prix à la location possible. Pour cela, il suffira de constater le prix des parkings publics qui se pratiquent aux alentours et s’il est difficile de se garer dans le quartier en heure de pointe. 

Si vous souhaitez investir dans une maison vous aurez peut-être la chance d’avoir des communs. Il faut cependant accorder une grande importance à ces bâtiments. Une charpente ou une toiture en mauvaise état pourraient laisser des infiltrations sur les murs augmentant le risque d’un écroulement à court terme et donc engendrer des coûts supplémentaires.

La visite intérieure du bien

L’heure de la visite est venue ! Il va falloir se montrer efficace car le temps de visite est assez court et vous avez beaucoup d'éléments à explorer.

Généralement, vous arrivez dans le hall ou le couloir où se situe le tableau électrique et les compteurs d’eau. Vérifier s’ils sont aux normes et s’il y a bien un disjoncteur différentiel. Il est obligatoire et permet de limiter les risques de surcharge et donc d’incendie et d’électrocution. 
Assurez-vous de pouvoir mesurer les pièces à l’aide d’un mètre ou tout simplement en demandant le plan de l’appartement plus tard. Le plan vous permettra de rentrer dans le dur en regardant la surface de chaque pièce. Il faut noter les mètres linéaires et regarder la hauteur sous plafond des pièces afin d’évaluer le volume des différents travaux qui seront nécessaires.

• La cuisine

L’essentiel de l’analyse de cette pièce consiste à juger l’ancienneté des appareils électroménagers. La chaudière peut se trouver à cet endroit et il faut questionner le propriétaire sur son ancienneté ainsi que les coûts de maintenance qu’elle nécessite.

• Le salon

Le salon est une pièce importante car c’est la pièce de vie. Cette partie du logement nécessite souvent des travaux de rafraîchissement. Votre expertise doit aussi se porter sur les installations électriques comme celle de la télé, du téléphone et de la connexion internet (fibre ou en wifi). 

• Les murs

C’est un élément d’analyse très important au moment de la visite. Effectivement évaluer le revêtement mural actuel et se demander si le changement de celui-ci sera nécessaire à court terme, est primordial. Estimer l’isolation des murs grâce aux charges mensuelles que nécessite l’appartement en terme de chauffage est une autre étape clé de votre visite. 

Le plafond devra être observé afin d’évaluer son isolation mais pas que. Prêter attention à l’installation électrique en place et si elle n’est pas suffisante, un faux plafond avec des spots peut-être intéressant si la hauteur le permet. Concernant la peinture, le tarif à prévoir se situera entre 40 et 80 € du m². Pour le revêtement mural, les prix varient beaucoup en fonction des matériaux choisis. Nous conseillons de prévoir de 40 à 80 € du m².

• La salle de bain

Est-elle composée d’une douche ou d’une baignoire ? Privilégier la douche afin d’optimiser l’espace mais aussi pour que cela soit moins coûteux en termes de charges d’eau. Vous devrez évaluer si le rideau ou la paroi en place reste dans son jus. Enfin, jetez un coup d’oeil à la VMC qui est une installation importante afin de limiter au maximum l’humidité dans cette pièce. En moyenne, le mobilier de salle de bains y compris la pose vous coûtera entre 200 et 800 € . Entre les peintures, l’installation d’une douche à l’italienne, la modification des sols, comptez au minimum 1500 euros le m² pour refaire à neuf une salle de bain. Voici un tableau résumant ces dépenses :

• Les toilettes

  Les wc suspendus sont à privilégier du fait de leur design et de la praticité qu’ils offrent pour le ménage. Il faut compter entre 250 et 600 € pour l’installation d’un WC par un professionnel.

• Les chambres

  Commencez par déterminer leur isolation phonique et thermique car ce sont les coûts les plus importants. Ensuite il faudra bien sûr évaluer leur dimension pour être sûr qu’elles rentrent dans la taille minimum légal.

• Pose d’un double-vitrage

  Dans les immeubles anciens, les fenêtres sont l’une des sources principales de la perdition de chaleur. Pour s’isoler et faire des économies de chauffage, les acheteurs n’auront d’autres choix que d’installer du double vitrage. Là encore, la facture grimpe vite : comptez entre 500 et 800 euros le m² pour des fenêtres en PVC. 

• Les revêtements de sol

  La réflexion portera surtout sur la matière du sol. Vous devrez juger s’il est préférable d'opter pour du carrelage ou du sol PVC ou encore pour du parquet en fonction des pièces concernées et des goûts de chacun.  Pour la pose d’un parquet stratifié, un budget de 10 à 15 euros le m² suffira. Mais, s’il s’agit de changer un parquet en chêne, la facture sera beaucoup plus lourde. « Prévoyez un budget minimum de 100 euros le mètre carré, main d’œuvre comprise », comme le conseille la Fédération française du bâtiment.

• La menuiserie intérieure

  Cela regroupe les portes intérieures, les étagères, les meubles et les poignées. Si des éléments sont à changer il est impératif de bien prendre en compte le coût de la pose que cela engendre.

• La plomberie

  Commencer par dresser un bilan des évacuations éventuels à créer, déterminer si la plomberie est à rénover, si les vasques sont en bon état et enfin évaluer si la salle de bain nécessitera des travaux importants. La remise à neuf du réseau de plomberie se chiffre entre 80 et 150 € du mètre linéaire.

• L’électricité

  L’installation est-elle aux normes et fonctionne-t'elle correctement ? Pensez aussi à compter s’il y a suffisamment de prises au sol et si les interrupteurs sont en bon état et fonctionnels. Concernant la mise aux normes électriques beaucoup d’appartements des années 50 nécessitent une remise aux normes de l’installation électrique. Selon les professionnels interrogés, il vous en coûtera environ 100 euros le m² pour une réinstallation complète : désinstallation, câblage, mise en terre, changement de compteur, de disjoncteur…

• L’isolation

  Sur les vieilles bâtisses d’avant 1974, l’isolation des murs peut aussi représenter un coût important. L’isolation par l’intérieur (pose de laine de verre par exemple) ne vous coûtera guère plus de 50 euros le m², main d’œuvre inclus. Mais elle réduit la surface du logement. Pour une isolation par l’extérieur la facture peut tripler.

Conseil n°2 pour réussir ses travaux immobiliers : Le chiffrage

Maintenant que vous savez comment vous préparer à faire une visite et que vous avez fini d’observer. C’est le moment de passer à l’action et de chiffrer tout ça. Nous vous avons dressé une fourchette générale de prix au m² en fonction du type de rénovation pour vous permettre d’y voir plus clair dans votre budget. Ce n’est qu’une moyenne mais il permet de se donner un bon aperçu.  A la suite de ces fourchettes nous avons dressé des coûts plus détaillés.  

• Pour de la rénovation simple (peinture, changements des revêtements de sol, plafonds) : compter de 200 à 300 € par m². 

• Pour de la rénovation moyenne (rénovation simple + changement cuisine ou électricité par exemple Rénovation des sols, plafonds, peinture, électricité, plomberie, rénovation énergétique (chauffage), isolation, fenêtres, …) : compter de 400 à 600 € par m².

• Pour de la rénovation lourde (avec changement ou création de cloisons, plomberie, création salle de bains …Réhabilitation avec de la rénovation lourde avec maçonnerie, rénovation des fenêtres, salle de bains / cuisine, chauffage, reprise des évacuations, déplacement de compteurs (EDF / GDF)): compter de 700 à 1100 € le m².

Budget des travaux immobiliers détaillé

Questionnez le vendeur sur la nature du chauffage (électrique, gaz, bois...). Le chauffage est un gros chantier et nous vous avons détaillé les différents coûts par type de chauffage :

• Le chauffage au gaz

Le prix de l’installation d’un chauffage central individuel au gaz avec production d’eau chaude sanitaire coûte entre 8000 euros HT et 10000 euros HT tout compris avec pose et équipement inclus. A cette somme, on estime à 4500 euros HT le budget consacré aux fournitures seules dans le cas de l’installation d’une chaudière murale mixte et la pose de 7 radiateurs en acier. Le temps de réalisation pour un tel chantier est estimé à une semaine.

• Le chauffage électrique

En ce qui concerne les systèmes de chauffage électrique (radiateurs et chauffe-eau fonctionnant à l’électricité), on estime le prix de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire entre 4000 euros HT et 4900 euros HT tout compris avec pose et équipement inclus. Sur ce budget, 1600 euros HT seront dévolus à l’achat des fournitures seules pour l’installation de 7 convecteurs (entre 750 W et 2 000 W) et d’un chauffe-eau de 200 L.

Le temps de réalisation pour ce type de chantier est de 3 jours. À noter que différents coûts peuvent être à ajouter en fonction du projet. Comptez d’abord 290 euros par radiateur supplémentaire et 900 euros HT de plus-value pour l’installation de radiateurs électriques à accumulation.

• Le chauffage au bois

Le chauffage au bois est en parfait accord avec les règles du développement durable et se révèle particulièrement économique sur la durée. Le prix de l’installation d’une cheminée à foyer fermé de type insert raccordée sur un conduit de fumée existant est évalué entre 4400 euros et 5300 euros HT tout compris. Sur ce budget, on estime à 3500 euros HT les fournitures seules (gaines flexibles chemisage inox, habillage en pierre de cheminée, insert en fonte). Le temps de réalisation est plus long que pour celui de l’installation d’un chauffage électrique, à savoir une semaine de chantier. 

Les coûts supplémentaires en fonction de l’appareil. Les systèmes de chauffage sont nombreux et leurs prix peuvent varier du simple au double selon le modèle, la marque ou tout simplement la puissance. Par ailleurs, plus l’appareil est innovant, plus son prix est élevé. Notez ainsi que les budgets précédemment annoncés peuvent être augmentés de :

• 600 euros HT supplémentaires pour l’installation d’une chaudière à condensation

• 1500 à 1800 euros HT supplémentaires pour l’installation d’un dispositif de régulation pour chauffage central à eau chaude

• 3300 euros HT pour une chaudière à bûches de bois.Installation d’un système de chauffage : les prix en rénovation

Dans le neuf, l’installation peut être réalisée sans délai et sans travaux préalables.  En rénovation, les tâches seront plus complexes. Aux coûts des opérations d’installation et de mise en fonctionnement viendront s’ajouter le prix de la dépose des équipements existants. Ainsi, pour la dépose d’une chaudière, l’artisan agréé ou non RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) demande en moyenne entre 150 et 250 euros HT supplémentaires de main d’œuvre. Pour la dépose d’environ 7 radiateurs, la facture comptabilisera entre 400 et 550 euros HT supplémentaires pour des radiateurs à eau, et entre 80 et 120 euros HT supplémentaires pour des radiateurs électriques.”

*Source : Guide d’évaluation des travaux – Appartements et maisons individuelles – réalisé par Union Nationale des Economistes de la Construction. Les prix annoncés valent pour une maison d’un étage d’une superficie de 130 m² avec garage de 20 m², située en banlieue d’agglomération moyenne.

Les coûts moyens des travaux immobiliers par catégorie

Exemple de prix pour un appartement de 40 m² :

Bonus : Derniers conseils avant de se lancer dans les travaux immobiliers

Pour finir voici une liste de conseils qu’il vous faut garder à l’esprit pour maximiser vos chances de réussite dans votre projet : 

• Prévoyez dans le contrat avec le prestataire, des indemnités de retard

• Si votre logement est en copropriété, épluchez son règlement pour savoir ce qu'il faut faire, et surtout ce qu'il ne faut pas faire.

• La surface à rénover : plus la surface est importante, plus le prix de rénovation au m² sera faible. Il s’agit d’un effet d’économie d’échelle : le coût unitaire du produit/service diminue lorsqu’une entreprise augmente la quantité produite. Exemple : pour créer un mur de séparation (d’environ 5 mètres de long) avec un voisin, comptez environ 200€/m2 (fondation, moellon, finition). Si votre mur fait 50 mètres de longueur, le coût peut être réduit à 180-190€/m².

• Exigez les diagnostics au plus tôt : Si le bien est vendu par le biais d’un agent immobilier, il sera normalement en mesure de vous chiffrer le coût des travaux à prévoir. Il faut par contre relativiser ses estimations puisque beaucoup de professionnels seront tentés de sous-estimer le montant pour favoriser la vente.

• Pour réaliser votre propre estimation, exigez les diagnostics obligatoires (amiante, peintures, électriques…) avant même la signature du compromis de vente qui est la date de limite pour vous les fournir. Certes, ces points de contrôles ne sont pas suffisants, mais ils vous donneront d’emblée une indication sur l’état réel du bien, au delà même de ce que vous aurez pu constater lors de la visite.

• Enfin, il est conseillé de prendre une marge de sécurité global de 20% afin de pouvoir couvrir les coûts qui n’auront pas été prévues ou détectés en amont.

Les travaux peuvent se calculer facilement à la louche mais peuvent varier du simple au double en fonction de ce que l’on veut. Il est nécessaire de se faire accompagner pour ne pas avoir de mauvaises surprises et voir son projet tomber à l’eau à cause d’une mauvaise évaluation  de ceux-ci. Il faudra contacter plusieurs artisans pour chaque mission, dans le but de les mettre en concurrence et d’obtenir les meilleurs prix. Un suivi régulier des travaux sera nécessaire afin d’assurer son bon déroulement et d’obtenir le résultat souhaité.

A vos masses ! Prêt ? Rénovez !

Vis ma vie de startupper

C’est parti ! Pierre-Antoine c’est le moment du placement de produit, parle nous un peu de Bevouac (mais pas trop…)

Promis je serai bref et concis. Lancée en 2017, Bevouac est une start up spécialisée dans l'investissement locatif. Après analyse du projet d'investissement de nos clients, nous recherchons et leur proposons l’investissement qui répond au mieux à leur projet. Nous les accompagnons ensuite de la transaction jusqu’à la mise en location. Nous sommes le chef d’orchestre de ce projet. Nous leur apportons des conseils personnalisés sur l’ensemble des étapes du projet (financement, travaux, gestion locative, fiscalité).

Pour la recherche de nos biens nous avons développé des outils informatiques qui nous permettent de cibler les bons quartiers et les bonnes rues de chaque ville afin de scanner l’ensemble du marché. Nous croisons des données immobilières avec des données macro-économiques, ce qui nous permet d’avoir une vision globale de l’environnement de chaque bien. Nos recherches se font exclusivement vers les logements anciens. Pour ne pas faire de confusion, on entend par ancien, tout ce qui n’est pas “neuf”. Le neuf est vendu par les promoteurs et on obtient souvent des prix au m² bien plus élevés que dans l’ancien. C’est en parti pour cette raison que nous avons fait le parti pris de ne sélectionner que de l’ancien. On obtient plus facilement de meilleurs rendements. Lorsqu’un logement nous semble intéressant, un expert effectue un état des lieux au travers d’une visite, c’est à ce moment qu’on valide ou non l’opportunité.

Concernant la ville idéale pour investir il y a plusieurs villes qui sortent du lot en France. Tout dépend de la stratégie d’investissement et du rapport rendement/risque de chacun. Rennes est une ville à fort potentiel. Ville dynamique, immobilier encore accessible, nombre d’étudiants croissant.

Combien de clichés cumules-tu dans ta startup ? On connait tous le cliché du babyfoot, des anglicismes, les appellations CTO, CMO…

Le babyfoot déjà qui est au coeur de la plupart des rivalités de l’équipe et c’est là que l’on parie qui va ramener les croissants le matin. Ensuite on ne dit pas des employés mais des collaborateurs ça c’est un autre cliché que l’on retrouve en startup. Au niveau des anglicismes j’avoue que l’on en utilise pas mal : j’ai un call, je l’ai rajouté dans le pipe du CRM, c’est quoi le hook de ton pitch, on va préparer un hack pour disrupter le marché... si l’Académie Française voyait ça elle ferait une crise de nerfs c’est sûr. L'autre cliché aussi c'est celui des startuppers en train de déguster leurs nouilles ou leur riz déjà prêts devant l'ordinateur. Celui là est plutôt bien respecté chez Bevouac ! 😉

Bevouac ?! quel curieux nom ?

Le bivouac est le premier logement de fortune, simple et efficace lorsqu’on part à l’aventure. Chez nous, c’est une aventure quotidienne, des défis à relever chaque jour, un marché de l'immobilier en pleine transformation. Immobilier + aventure = Bevouac !

L’union fait la force, combien de Bevouacoeurs aujourd’hui dans l’équipe  ?

Nous sommes aujourd’hui une équipe de 10 personnes, composée d’analystes immobiliers, conseillers, experts juridiques et data scientist. Mais nous travaillons également avec des courtiers en financement, des notaires, des agences de gestion locative, ou encore des sociétés de rénovation et décoration.

Comment et quand est née l’aventure Bevouac ?

Au début de l’été 2017 nous avons décidé de créer ce service suite à un constat personnel : investir dans l’immobilier est complexe et chronophage. Analyse des différents quartiers, recherche des bonnes opportunités, tableaux excel, choix du régime fiscal optimal, mise en location...beaucoup de facteurs qui peuvent nous refroidir ou nous faire faire des erreurs. On a donc décidé de proposer un service clés en main pour que chacun puisse construire son patrimoine de façon sereine.

Pour certains la mort de Johnny a été l'événement le plus marquant de l’année mais pour toi quel a été le tien ?

On t’aime Johnny ! Mais pour moi c’était lorsque j’étais sur mon vélo pour me rendre au bureau, lorsque je reçois un coup de téléphone d’un client. Il a alors validé un bien que nous lui avions sélectionné à Rennes. C’était notre premier client. 3 mois de recherche, d’analyse, de pitch et voilà qu’un client souhaite utiliser notre service. Un grand jour dans l’histoire de Bevouac !

Tu es conseiller en investissement locatif, mais quels sont tes conseils pour un futur entrepreneur?

Etre optimiste, avoir confiance en soi, être passionné, aller jusqu’au bout des choses, vendre un skateboard avant de vendre une Ferrari. Avec ça on peut déjà aller loin !

Bi prouawde of iou comme dirait notre ex-président François quelle est ta plus grande fierté ?

Fier de travailler avec une équipe motivée et prête à faire bouger les choses. Fier d’avoir rendu des investisseurs heureux propriétaires. 

Quelle est la philosophie de Bevouac ?

Satisfaction client avant tout. Puis discipline et bon sens !

Ne t'en fais pas ce n'est pas un entretien d'embauche mais nous voulons savoir d'où tu viens ? Quel a été ton parcours avant Bevouac ?

Diplômé d’une école d’ingénieur, je ne me destinais pas forcément à travailler dans l'immobilier. J’ai suivi une option finance en dernière année d’école avant de faire un premier stage en gestion de patrimoine puis un second en audit financier. C’est après 6 mois de VIE en Slovaquie que j’ai décidé de tout arrêter pour rejoindre Martin et cofonder Bevouac.

Créér une startup est un véritable parcours du combattant quelles ont été les principales difficultés que tu as pu rencontrer ?

La première difficulté rencontrée a été de créer une relation de confiance avec nos clients que nous ne connaissions pas. Justifier pourquoi cette ville, pourquoi ce quartier, pourquoi ce régime fiscal, quel calcul financier. Notre analyse scientifique a fait la différence. Nous avons su prouver par A+B l’intérêt de nos opportunités.

Demain c’est loin d'après IAM, mais quel sera le futur de Bevouac ?

Continuer à accompagner des investisseurs puis devenir le leader de l'investissement locatif en France ! Nous avons également remarqué qu’un grand nombre de conseillers en gestion de patrimoine souhaite accéder à des opportunités dans l’ancien pour le compte de leurs clients. On va donc développer ce service d’ici fin 2018 via une plateforme.

Un grand merci Pierre-Antoine 👏🚀

Simplifier la gestion des contrats de son investissement immobilier locatif

Vous avez opté pour l’investissement locatif et venez donc d’acquérir un bien immobilier que vous souhaitez louer. Il va falloir vous occuper de toute la paperasse du bail, ce qui va déjà vous prendre beaucoup de temps, mais il va aussi falloir être attentif aux contrats de votre nouveau locataire notamment en terme d’assurance habitation et de contrats d’énergie. Nous vous donnons les petites astuces pour avoir un patrimoine de qualité et bien géré.

Un propriétaire tranquille en investissement locatif

Quand vous louez un bien, et ce surtout dans les grandes villes étudiantes, la plupart du temps c’est pour une courte période, généralement de 1 à 3 ans. Et qui dit courte période de location dit beaucoup d’états des lieux d’entrée, donc beaucoup d’états des lieux de sorties, de démarches administratives et donc beaucoup de perte de temps et d’énergie. C’est quasiment le parcours du combattant, déjà pour trouver le bon locataire, pour rassembler toutes les pièces justificatives, pour gérer l’emménagement, les charges locatives et toute la paperasse en rapport avec votre locataire, vous n’êtes pas au bout de vos peines !  Et votre locataire qui ne cesse de vous questionner sur des infos sur le logement comme son numéro PDL ou PCE alors que vous n’en savez rien.

Réussir un investissement locatif en zone tendue

Une zone tendue est une zone urbaine située en métropole dans laquelle le marché immobilier est dit tendu, c’est-à-dire où les prix des loyers sont très élevés. Ainsi, les prix des loyers sont encadrés et le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit. Par ailleurs, les logements vides sont soumis à une taxe. Il existe aujourd’hui environ 1 150 communes situées en zone tendue, regroupées dans 28 agglomérations. Le dispositif concerne uniquement les logements meublés ou non meublés à usage de résidence principale du locataire.

Lorsque vous effectuez un investissement locatif en zone tendue, vous devez être particulièrement attentif à plusieurs points afin d’optimiser votre investissement locatif :

• Votre bien doit idéalement se trouver à proximité de commerces de proximité, d’espaces verts, de services public scolaire (écoles, collèges, lycées) et de réseaux de transports en commun et routier.

• Veillez à adapter votre logement à la cible que vous visez. Un logement étudiant ne vous apportera pas les mêmes revenus qu’un logement familial par exemple.

• Optimisez la gestion administrative de votre bien en centralisant vos contrats et en faisant appel à des experts.

Qu’est-ce qu’implique une zone tendue ?

Une zone tendue c’est :

●       des loyers encadrés : lors de la relocation de votre bien, vous ne pourrez plus modifier le montant du loyer à votre guise. Le loyer du nouveau locataire ne peut alors pas dépasser le montant du loyer du locataire précédent (sauf s’il s’agit d’un logement faisant l’objet d’un première location, d’un logement inoccupé depuis plus de 18 mois et d’un logement ayant été rénové depuis moins de 6 mois)

●       le plafonnement des loyers à Paris et Lille qui ne sont donc plus effectifs

●       la durée du préavis réduite à 1 mois aussi bien pour les logements meublés que pour les logements non meublés (autrefois 3 mois de préavis)

●       la taxe d’habitation majorée pour les résidences secondaires meublées (entre 5 et 60% de la taxe)

●       la taxe sur les logements vacants mise en place pour lutter contre la crise du logement; elle concerne tous les logements non meublés et habitables, vides depuis au moins un an

Vérifiez si votre bien se situe dans une zone tendue. 

La paperasse, quel enfer !

Une solution : Domos Kit prend le temps de vous en faire gagner

Domos Kit facilite la réalisation des démarches administratives et contractuelles. Juste ça, c’est tout. Rien d’autre, et c’est déjà beaucoup. Pas de publicité, pas de frais supplémentaires, Domos Kit existe pour aider les particuliers à y voir plus clair dans un monde trop administratif. Domos Kit c’est :

●       Un service 100% gratuit : Domos Kit agit en tant qu’apporteur d’affaires, c’est-à-dire qu’il reçoit une commission de la part de ses fournisseurs pour simplifier la vie de leurs abonnées.

●       Un service rapide : En plus de déménager gratuitement, vous le faites en moins de 5 minutes ! Le service est disponible 7j/7 et 24h/24. Domos Kit vous simplifie la vie en vous faisant gagner du temps !

●       Jusqu’à 300€ d’économie par an : Domos Kit a sélectionné les fournisseurs offrant les meilleurs rapports qualité/prix disponibles sur le marché. De -20% pour l’électricité à -8% pour le gaz, les offres disponibles vous redonnent du pouvoir d’achat.

●       Un service sans engagement : Des offres sans engagement sont disponibles. Vous retrouvez le pouvoir et votre liberté quand vous le voulez.

Pourquoi faire appel à Domos Kit quand on fait de l’investissement locatif ? 

Faire appel à Domos Kit c’est pour vous l’assurance d’un suivi optimal des contrats de votre locataire en terme de contrats d’énergie, de contrats internet, de redirection de courrier et d’assurance habitation. C’est être accompagné pour les différents états des lieux d’entrée jusqu’aux états des lieux de sortie et tout ça gratuitement. Vos contrats sont entièrement gérés pas des experts, vos locataires sont rassurés et accompagnés et la gestion de votre bien est optimale ! Pas de retard dans les factures, pas de coupure d’énergie, pas de galère avec les locataires ou les fournisseurs et surtout pas de paperasse !

Loyers impayés : quelle procédure pour se protéger en tant que bailleur ?

Sommaire

1. Bien choisir le profil de ses locataires en tant que propriétaire bailleur
2. Demander une caution pour se protéger des impayés
3. Souscrire à une assurance garantie loyers impayés
4. Bien vérifier les documents dans le dossier du locataire
5. Fixer le montant juste du loyer de votre bien
6. Que faire au premier loyer impayé ?
7. Utiliser la clause résolutoire ou résiliation judiciaire
8. Expulser le locataire en dernier recours

En 2018, 17% des Français se déclaraient prêts à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Optimisation fiscale intéressante, effet de levier... Tous ces facteurs expliquent l'engouement et la confiance autour de l'immobilier. Cependant, même si l'immobilier fait office de valeur sûre, il ne faut pas négliger certains détails. En effet, comme tout investissement il existe des risques. De nombreuses raisons empêchent les Français de franchir le pas et de se convaincre d'investir.  La principale peur des Français souhaitant investir dans l'immobilier est le défaut de paiement des loyers. Il est vrai que la loi française protège peu les propriétaires face à ce problème. Le non-versement du loyer peut alors venir ternir les beaux projets que vous aviez prévus au moment où vous avez signé l'acte de vente. Il faut cependant relativiser car aujourd'hui le pourcentage d'impayés de loyer en France ne représente que 3 %. En outre, il existe plusieurs méthodes permettant de se prémunir contre les mauvais payeurs.

Bien choisir le profil de ses locataires en tant que propriétaire bailleur

Les profils à privilégier pour la location de son bien

La plupart des propriétaires ont tendance à privilégier les locataires occupant un emploi dans le secteur public. La sécurité de l'emploi de ces derniers est un argument solide pour convaincre les bailleurs de leur louer leur bien. Les salariés du privé en CDI sont aussi très appréciés puisqu'ils bénéficient d'un revenu régulier qui rassure les investisseurs. Les étudiants aussi ont la côte. La caution parentale, les aides financières comme les APL, permettent aussi de renforcer la confiance des bailleurs. En revanche, certains profils ont moins la côte. C'est le cas des retraités et des professions indépendantes.

La colocation : une solution pour se protéger des impayés

Recourir à la colocation peut aussi être intéressant pour se prévaloir contre les défauts de paiements étant donné qu'elle divise par deux le montant du loyer. Vous pouvez également recourir à une caution solidaire dont l’usage est très courant en colocation. Elle permet ainsi d'apporter la garantie de paiement par une tierce personne si le locataire ne paie pas sans engager de procédure juridique.

Demander une caution pour se protéger des impayés

La caution va aussi vous apporter la certitude d’être payé. En effet au moment de louer votre locataire peut demander à un proche ou à un organisme solvable de s’engager si le locataire venait à ne pas payer le loyer et les charges dus au propriétaire. Cette personne ou cet organisme endosse alors le rôle de caution.  Dans ce cas-là, la caution permet au propriétaire de toucher le loyer et les charges sans engager de procédure juridique. C’est donc aussi un bon moyen de se protéger des mauvais payeurs.

Souscrire à une assurance garantie loyers impayés

Les avantages de l’assurance garantie loyers impayés

Souscrire à une assurance sur les impayés peut s'avérer être une excellente solution pour s'assurer de ne pas être embêté si votre locataire venait à ne plus payer.  Ces garanties coûtent en général autour de 3 % des loyers. Cette garantie protège donc le propriétaire contre les impayés ainsi que les dégradations et prend en charge les éventuels frais juridiques si malheureusement vous étiez obligé d'engager une action en justice contre le locataire.  Cette garantie doit être souscrite auprès d'un assureur privé que le propriétaire pourra choisir à sa guise et, comme toutes assurances, en fonction des modalités du contrat et de ses exigences.

Les conditions pour souscrire à une assurance garantie loyers impayés

Un dernier point important est de bien comprendre que pour pouvoir bénéficier de cette garantie il faut que le locataire soit solvable.  Vous ne pouvez en effet pas souscrire à cette garantie et vous dire que n'importe quel locataire fera l'affaire maintenant que vous êtes assuré. Autre point très important à noter, l’assurance garantie loyers impayés (GLI) n’est pas cumulable avec une caution sauf si votre locataire est un étudiant ou un apprenti. L’assureur vous demandera de lui fournir le dossier complet de votre candidat locataire afin de vous dire s’il vous assure ou non et cela avant de signer le bail. La transition est toute trouvée puisque nous allons maintenant voir comment vérifier et s'assurer de la solvabilité de notre futur locataire.

Bien vérifier les documents dans le dossier du locataire

La liste des documents à demander au préalable

La constitution du dossier de votre locataire est une étape clé qu'il ne faut surtout pas négliger. En effet, il existe aujourd'hui une forte proportion de faux dossiers. La vigilance est donc de rigueur arrivé à cette étape.

Le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Vous ne pouvez donc pas demander les documents que vous voulez. Voici la liste des documents autorisés :

• Une pièce justificative d'identité en cours de validité

• Un justificatif de domicile

• Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles

• Un ou plusieurs documents attestant des ressources

En ce qui concerne la caution, les documents que l’on peut demander sont les mêmes.

Les astuces pour vérifier l’authenticité des documents

La tâche la plus difficile va donc être de vérifier la véracité et l'authenticité de ces pièces justificatives. Il est bien sûr préférable de demander les documents originaux plutôt que des copies.

Pour vérifier tout d'abord si son avis d'imposition n'est pas falsifié il existe une arme imparable mise à la disposition des propriétaires par le gouvernement sur le site suivant : page de vérification impots.gouv . Vous n'aurez ensuite qu'à entrer le numéro fiscal et la référence de l'avis d'imposition puis à confronter les données du document fourni par votre locataire à celles affichées sur le site du fisc.

En ce qui concerne les contrats de travail et les fiches de paie ce sont des documents faciles à falsifier et il faudra donc effectuer certains contrôles pour s'assurer que ce sont des vrais. Premièrement il peut s'avérer utile de vérifier l'existence de la société grâce au site www.société.com  . Nous vous conseillons également de contacter l'entreprise dans laquelle le locataire prétend travailler afin de s'assurer qu'il travaille bien là, et qu'il occupe bien le poste qu'il a mentionné sur son bulletin de paie et/ou contrat de travail.

Enfin pour vérifier l'identité du candidat locataire plusieurs techniques existent. La photocopie de la pièce d'identité doit évidemment correspondre à la personne qui va signer. Mais il existe plusieurs moyens de vérifier son identité. Un exemple tout bête est de confronter la date de naissance inscrite sur son justificatif d'identité aux deuxième et troisième chiffres du numéro de sécurité sociale (inscrits sur le contrat de travail) et qui correspondent à l’année de naissance du locataire. Vous pouvez également vérifier son adresse sur les pages blanches et utiliser les réseaux sociaux pour vérifier son identité (même s'ils ne sont pas une preuve irréfutable). Le garant doit par ailleurs être présent le jour de la signature de l’état des lieux afin de compléter de façon, manuscrite l’acte de caution (document légal) et de parapher et signer les 3 exemplaires du bail (1 pour le bailleur, 1 pour le locataire, 1 pour la caution).

Fixer le montant juste du loyer de votre bien

Vérifiez tout d’abord que le montant de loyer que vous souhaitez demander est conforme à la loi. L’augmentation des loyers entre deux locataires est en effet réglementée et doit suivre l’indice IRL. Si vous êtes concerné, vous devez bien évidemment respecter l’encadrement du loyer. Par ailleurs, si le loyer que vous allez demander est trop haut, vous risquez de ne pas trouver de locataire et vous vous exposez à une vacance locative qui elle aussi est une angoisse récurrente qui bloque les Français dans leur projet d'investissement. Concernant la vacance locative, il existe là aussi des assurances permettant de contourner ce problème et donc de toucher un loyer sans avoir d’occupants. Bien sûr pour en bénéficier il faut là aussi respecter certaines conditions. Fixez donc un loyer, dans le cadre légal, en adéquation avec les attentes du marché et vous aurez alors toutes les cartes en main pour limiter ce problème.

Que faire au premier loyer impayé ?

Malgré toutes ces précautions vous vous retrouvez dans une situation compliquée puisque votre locataire ne paie plus son loyer. En effet tout s’est bien passé depuis son arrivée mais ce mois-ci vous n’avez pas perçu le loyer qu’il vous doit. Vous décidez d’aller le voir pour connaître les raisons de ce petit incident mais ce dernier n’est pas très collaboratif. Vous ne savez malheureusement pas trop quoi faire face à cette situation. Pas de panique, il existe des solutions. Voici les recours possibles face à ce désagrément :

Etape 1

Dès le premier impayé de loyer vous avez plusieurs choix. Soit dans un premier temps vous contactez votre assurance si vous avez souscrit une garantie loyers impayés. Si vous n’en avez pas, vous avez peut-être demandé à votre locataire d’avoir une personne se portant caution en cas d’impayés. Dans ce cas vous devez contacter cette personne (la caution) pour lui demander de payer le loyer à la place du locataire. De plus si le locataire perçoit une aide au logement (type APL), vous pouvez directement toucher cette aide sous forme de tiers payant si vous avez au moment du bail rempli en ce sens le formulaire de la CAF avec votre locataire. Finalement au cours du mois la situation de votre locataire s’est régularisée. En effet, sa caution vous a payé l’argent que le locataire vous devait et le mois suivant vous avez bien encaissé le loyer. Vous vous dites donc que tout est rentré dans l’ordre.

Etape 2

Si ce n’est pas le cas, après plusieurs appels et courriers simples, envoyez une lettre recommandée avec AR à votre locataire et/ou à la caution en mentionnant dans ce courrier la procédure (lettres simples, e-mails, appels) que vous avez déjà entrepris pour recouvrer amiablement les sommes dues en mettant en demeure votre locataire de payer sous un délai raisonnable (par exemple une semaine, dix jours).

Etape 3

Enfin si votre mise en demeure est infructueuse (le locataire n’a toujours pas payé à l’issue du délai que vous lui avez accordé), faites porter par huissier un commandement de payer, première étape pour faire jouer la clause résolutoire.

Utiliser la clause résolutoire ou résiliation judiciaire

La clause résolutoire

Cette clause prévoit une résiliation du bail immédiatement et de plein droit si le locataire ne paie pas l’intégralité de son loyer et de ses charges 2 mois après un commandement de payer infructueux. En pratique cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Lorsqu’une caution garantit le bail, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les 15 jours à compter du commandement de payer au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

La résiliation judiciaire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit assigner le locataire par acte d’huissier devant le tribunal d’instance TI (ou le tribunal de grande instance TGI si le montant des impayés est supérieur à 10 000 euros) pour demander la résiliation du bail (résiliation judiciaire).

Les frais et honoraires déboursés par le propriétaire pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes peuvent être mis à la charge du locataire sur décision du tribunal.

Le locataire peut de son côté demander de nouveaux délais en saisissant le TI ou TGI.  Le locataire, peut demander une aide financière auprès du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou décider d’abandonner le logement mais pour que vous puissiez récupérer le logement il faudra suivre une procédure spécifique. 

Une fois le locataire assigné devant le TI ou le TGI pour constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire, c’est ensuite le juge qui va décider si le locataire sera expulsé en fonction de la situation. Le juge décidera s’il laisse du temps au locataire pour se remettre à flot ou s’il décide de l’expulser. La procédure d’expulsion est longue et complexe.

La résiliation du bail et la décision d’expulsion ont été prononcées par la justice mais votre locataire continue d’occuper le logement. Le juge peut alors engager la procédure d’expulsion mais il arrive que dans certains cas le juge accorde un délai supplémentaire au locataire pour qu’il puisse régler et sollicite un accompagnement par les services sociaux. Il vous faudra également patienter le temps de la trêve hivernale pendant laquelle aucune expulsion ne peut avoir lieu du 1er novembre au 31 mars.

Expulser le locataire en dernier recours

La procédure d’expulsion d’un locataire

Vous aviez pensé demander de l’aide à vos costauds amis déménageurs mais le risque de prendre 3 ans de prison et 30 000€ d’amende vous a refroidi. Changer les serrures du logement et toucher aux meubles n’est pas non plus la chose à faire puisque vous risquez d’être poursuivi pour violation de domicile. Vous allez donc là encore devoir faire appel à un huissier habilité à mettre en oeuvre la  procédure d’expulsion. Dans cette situation plusieurs choses peuvent se produire.

1. La situation la plus simple : votre locataire n’émet aucune protestation. L’huissier va alors dresser un procès-verbal dans lequel il fait un inventaire des meubles, leurs emplacements et récupère les clés du logement.

2. La situation conflictuelle : votre locataire refuse d’ouvrir la porte à l’huissier. Ce dernier va alors dresser un procès-verbal de tentative d'expulsion faisant part de l’incident pour faire appel à une autorité de police.

3. Votre locataire n’est pas là le jour de l’expulsion. Dans ce cas-là l’huissier doit entrer dans le logement accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier. Il dresse ensuite son procès- verbal fait enlever les meubles et changer la serrure. Il placarde ensuite une affiche sur la porte du logement pour informer le locataire qu’il n’a plus le droit de rentrer dans le logement.

La trêve hivernale

Néanmoins il existe une période durant laquelle on ne peut pas procéder à l’expulsion d’une personne. En effet une expulsion durant la trève hivernale (s’étalant du 1er novembre au 31 mars) est interdite. La demande d’expulsion peut être faite durant la trêve hivernale mais l’expulsion aura lieu à la fin de la trêve. Les seules situations pour lesquelles l’expulsion peut avoir lieu sont les suivantes :

• L’immeuble dans lequel se situe votre bien présente un danger au vu de sa solidité. Dans ce cas le maire peut décider que l’immeuble fasse l'objet d'un arrêté de péril.

• Votre locataire peut se reloger dans la foulée dans un logement correspondant à ses besoins familiaux (Nombre d’occupants=nombre de pièces)

Les procédures lorsqu’un locataire ne paie pas sont toujours un mauvais moment à passer et nécessitent une trésorerie importante (jusqu’à plusieurs années de loyers peuvent être nécessaires). Cependant il peut s’avérer très utile de les connaître pour ne pas par la suite se mettre en difficulté par exemple pour le remboursement de votre emprunt et risquer de se retrouver en situation d’insolvabilité.

Diagnostics immobiliers : obligations, prix, durée de validité

Sommaire

1. Objectifs des diagnostics immobiliers
2. Diagnostics immobiliers, que dit la loi ?
3. Qui doit payer les diagnostics immobiliers ?
4. Les diagnostics immobiliers obligatoires
5. Les diagnostics immobiliers obligatoires sous conditions
6. Les diagnostics immobiliers obligatoires en détails
7. Les autres documents techniques à analyser

La manière de les analyser, la réalité du marché immobilier actuel, voici tout ce qu’il faut savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

Objectifs des diagnostics immobiliers

• Informer l’acquéreur de la manière la plus exhaustive possible de la qualité du bien qu’il s’apprête à acheter.

• Informer des potentiels risques externes inhérents à la zone où se situe le bien que l’acquéreur s’apprête à acheter.

Diagnostics immobiliers, que dit la loi ?

• Au moment de signer un compromis de vente, tous les diagnostics obligatoires doivent avoir été édités et transmis à l’acquéreur.

• Au moment de la mise en location, les propriétaires bailleurs sont également dans l’obligation de présenter une partie de ces diagnostics aux futurs locataires.

• Hormis le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques (ERNMT), ces diagnostics doivent être exécutés par un professionnel certifié.

• Selon le type de bien, la date de construction et la localisation du logement, il n'y a pas les mêmes diagnostics à réaliser. Retrouvez la liste ci-dessous.

Qui doit payer les diagnostics immobiliers ?

• Pour la transaction : ils sont à la charge du vendeur.

• Pour la mise en location : si la date de validité de ces diagnostics est expirée, alors ils sont à la charge du nouveau propriétaire.

Bon à savoir :

• Ces diagnostics répondent seulement à une obligation d’information. Quelque soit leur résultat, rien n’oblige le vendeur à réaliser des travaux de modification.

• En revanche, depuis la loi climat 2021 contre les passoires thermiques, il sera obligatoire de ne pas dépasser un seuil minimal de consommation énergétique (DPE) pour mettre un bien en location à partir de 2025. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire devra réaliser des travaux de rénovation énergétique et d’isolation.

• Il est tout à fait légal de vendre un bien avec du plomb ou de l’amiante.

• Le métrage loi carrez n’est pas obligatoirement à réaliser par un professionnel. Le vendeur lui-même ou tout autre particulier est en droit de déclarer le métrage carrez du bien. En cas du constat d’un écart supérieur à 5% de la superficie du bien, l’acquéreur est en droit de recourir à la justice pour cause de vice-caché.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Date de construction		< 1949	1949 < X < 1997	> 1997
Pour une transaction	Pleine propriété	Amiante	Amiante	DPE
		DPE	DPE	ERNMT
		ERNMT	ERNMT
		Plomb	Électricité
		Électricité
	Copropriété	Amiante	Amiante	DPE
		DPE	DPE	ERNMT
		ERNMT	ERNMT	Loi Carrez
		Plomb	Électricité
		Électricité	Loi Carrez
		Loi Carrez
Pour la location	Pleine propriété	Surface habitable	Surface habitable	Surface habitable
		DPE	DPE	DPE
		ERNMT	ERNMT	ERNMT
		Plomb
	Copropriété	Amiante parties privatives	Amiante parties privatives	DPE
		DPE	DPE	ERNMT
		ERNMT	ERNMT	Surface habitable
		Plomb	Électricité	Amiante parties privatives
		Électricité	Surface habitable
		Surface habitable

 Les diagnostics immobiliers obligatoires sous conditions

Diagnostics complémentaires
Installation électrique de plus de 15 ans			Diagnostic électrique
Installation gaz de plus de 15 ans			Diagnostic gaz
Le bien se situe dans une zone réglementée "termites"			Diagnostic termites

Les diagnostics immobiliers obligatoires en détail

Diagnostic Amiante

• Objectif : Mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante.

• Durée de validité : Illimitée si aucune trace. 3 ans autrement.

• Moyens de mesure : Le diagnostiqueur repère les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et les classe selon leur état de conservation.

• Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité, l’amiante a largement été utilisée dans les matériaux de construction. Une très grande partie des copropriétés construites autour des années 1960 à 1980 en contient.

• Dans la pratique : L’amiante représente un risque si elle est utilisée dans des matériaux qui sont accessibles aux occupants de la copropriété. Si c’est le cas, des travaux avec des mesures spéciales de protection peuvent être entrepris. Dans le cas inverse où l’amiante n’est pas directement accessibles aux usagers du bâtiment, rien n’est fait.

• Coût moyen : 90€ pour un studio, 170€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic Plomb (CREP)

• Objectif : Mentionne la présence de plomb dans les revêtements.

• Durée de validité : 6 mois / 1 an, si présence de plomb supérieure à certains seuils. Autrement : illimitée.

• Moyens de mesure : Au moyen d’un appareil à fluorescence X.

• Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité, le plomb a très souvent été utilisée dans certains matériaux, notamment les peintures de l’époque. On en retrouve systématiquement dans les peintures d’avant les années 1990.

• Dans la pratique : Si le plomb est accessible aux usagers du bâtiment (peintures effritées, etc.) le diagnostic le mentionne. Cependant, les couches successives de peinture recouvrant les murs réduisent le risque quasiment au néant et de ce fait, ne nécessite pas d’intervention particulière.

• Coût moyen : 110€ pour un studio, 320€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic Électricité

• Objectif : Retranscrire l’état de l’installation électrique et prévenir des risques d'électrocution.

• Durée de validité : 3 ans.

• Moyens de mesure : Le technicien contrôle la vétusté de l’installation et nomme les éléments défectueux.

• Notre analyse : Les normes ne cessent d’évoluer. Anciennement, les constructions ne disposaient pas forcément de prises de terre, compteurs avec différentiels, etc. Il est important de mettre en sécurité les occupants.

• Dans la pratique : Certaines installations électriques peuvent être reprises afin d’assurer la mise en sécurité des occupants, ce qui est primordial, tandis que certaines mises aux normes ne sont pas toujours appliquées.

• Coût moyen : 120€ pour un studio, 280€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic ERNMT

• Objectif : Faire état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques de la zone d’habitation concernée.

• Durée de validité : 6 mois.

• Moyens de mesure : Simple état des risques possibles entourant le bien concerné. Peut être fait par le propriétaire lui-même.

• Notre analyse : Ce rapport vient prévenir de l’exposition du bien à des événements catastrophiques d’origine naturelle (avalanches, inondations…), miniers (cavités souterraines…), technologiques (activités industrielles…).

• Dans la pratique : Toute ville située à proximité d’un bassin industriel ou proche d’éléments tels que des barrages hydro-électriques sera mentionnée comme “zone à risque” dans le rapport.

• Coût moyen : Moins de 60€.

Diagnostic DPE

• Objectif : Établir un Diagnostic de Performance Énergétique visant à qualifier la consommation d’énergie du bien en question.

• Durée de validité : 10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels.

• Moyens de mesure : Calcul réalisé à la base des factures du dernier occupant. Avec la loi Climat 2021, il prend désormais uniquement en compte les caractéristiques physiques du logement.

• Notre analyse : Données importantes à prendre en compte puisqu’elles peuvent interdire la location d’un logements énergivore à partir de 2025 et l’augmentation des loyers pour ces mêmes logements à compter de 2022. La réduction de la consommation énergétique des bâtiments est un véritable enjeu.

• Dans la pratique : Les DPE réalisés avant le 1 janvier 2018 ne seront plus valables à partir du 1 janvier 2023. Les DPE réalisés entre le 1 janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valables à partir du 1 janvier 2025.

• Coût moyen : 130€ pour un studio, 200€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic Loi Carrez

• Objectif : Mesurer la surface du logement ayant pour hauteur sous plafond au minimum 1,80m.

• Durée de validité : Illimitée.

• Moyens de mesure : Mètre.

• Notre analyse : Donnée importante pour établir si le logement répond aux critères de décence et est donc éligible à être mis en location conformément à la législation.

• Dans la pratique : Ce relevé n’est pas obligatoirement effectué par un professionnel. Cela peut également influer sur le prix du bien.

• Coût moyen : moins de 60€.

Diagnostic Gaz

• Objectif : Retranscrire l’état de l’installation intérieure de gaz.

• Durée de validité : 3 ans.

• Moyens de mesure : Contrôle visuel et relevé des anomalies s’il y a lieu. Les installations sont analysées mais non démontées.

• Notre analyse : La sécurité des occupants est primordiale.

• Dans la pratique : Si l’installation a plus de 15 ans, il convient de vérifier son bon fonctionnement.

• Coût moyen : 130€ environ.

Diagnostic Termites

• Objectif : Déterminer la présence ou non de termites dans les structures en bois.

• Durée de validité : 6 mois.

• Moyens de mesure : Inspection des éléments en bois du bâtiment.

• Notre analyse : Les zones menacées sont identifiées par les autorités qui pour des raisons évidentes de sécurité nécessitent une inspection systématique.

• Dans la pratique : Si le bien se situe dans une zone classée à risques par arrêté préfectoral, il est obligatoire de vérifier le bon état des différents éléments structurel du bâti.

• Coût moyen : 90€ pour un studio, 220€ pour une maison 5 pièces.

Les autres documents techniques à analyser

Chez Bevouac, nous ne nous contentons pas seulement d’analyser ces seuls diagnostics obligatoires, qui ne concernent que les parties privatives. Pour les investisseurs que nous accompagnons pour leur projet d’immobilier locatif, nous analysons également les diagnostics des parties communes.

En copropriété, il faut analyser notamment les règlements de copropriété. Ces derniers peuvent parfois interdire par exemple la location, l’activité commerciale ou bien encore la colocation.

Il faut également tenir compte de la santé et bonne gestion de la copropriété. C’est pour cette raison que nous récupérons et analysons les derniers PV d’assemblées générales ou encore les pré-état datés afin d’attester de la santé financière de la copropriété et anticiper par-exemple des dépenses de rénovation qui pourraient intervenir prochainement.

En pleine propriété, nous rassemblons le maximum d’éléments afin de restituer la vie passée du bâtiment : factures des différentes interventions, différents certificats d’entretien, etc.

En conclusion, ces diagnostics immobiliers répondent avant tout à une obligation légale. Ils sont exécutés à titre informatif afin de permettre à l’acquéreur d’avoir pleinement conscience de ce qu’il achète. Cependant, les résultats affichés restent largement flous et souvent interprétables de diverses manières. Ces derniers ne se substituent pas à un oeil aguerri, ayant acquis avec la répétition des visites immobilières, des réflexes simples afin de déceler la majeure partie des problèmes.

Investissement locatif sans apport : obtenir un prêt immobilier

Sommaire

1. Le prêt immobilier ou comment profiter de l’effet de levier
2. Le prêt immobilier ou comment optimiser sa fiscalité
3. Un prêt immobilier pour l’investissement locatif

Faire l’acquisition d’un bien immobilier peut être réalisé soit :

• grâce à votre épargne en finançant vous-même la totalité du montant du bien et ses frais annexes,

• en recourant à un emprunt : vous sollicitez un prêt immobilier.

Bien que cette dernière hypothèse puisse sembler la plus risquée, notamment lorsqu’il est possible de financer son investissement comptant, elle demeure pourtant la plus pertinente, et ce à bien des égards.

Les investisseurs ont des besoins de financement plus spécifiques que dans le cadre de l'achat d'une résidence principale. Comment être sûr de prendre les bonnes décisions pour maximiser son rendement et minimiser sa fiscalité ? Pretto, courtier partenaire Bevouac pour vos investissements locatifs, nous donne les clés du prêt immobilier.

Le prêt immobilier ou comment profiter de l’effet de levier

Ce terme barbare peut faire peur mais ne vous inquiétez pas, on vous explique !  Pour mieux comprendre cette notion d’effet levier, nous définissons d’abord ce qu’est le rendement locatif. Le rendement net est le ratio entre le revenu net et le coût de l’investissement. Pour calculer le rendement locatif, vous devez calculer votre revenu net de l’investissement locatif. On le calcule de la manière suivante :

Revenu net = Revenu Brut – intérêts d’emprunt – Taxe foncière – Impôt sur le revenu – Impôt sur la fortune immobilière.

Le rendement net permet de comprendre l’effet levier. Nous pouvons définir l’effet levier comme un mécanisme par lequel consentir à s’endetter permet d’obtenir un rendement net supérieur à l’endettement. En d’autres termes, l’effet levier se présente lorsque le coût du crédit est inférieur au rendement locatif. L’effet de levier est renforcé lorsque le coût de votre endettement est inférieur au rendement obtenu en conservant votre épargne. L’épargne doit être placé avec une rémunération supérieure à l’endettement.

L’effet levier propose de nombreux avantages. Le premier est la garantie apportée en cas de décès pour vos héritiers. L’assurance emprunteur paie le bien immobilier. L’épargne que vous avez conservée ainsi que le bien reviendront à vos héritiers. En souscrivant un crédit immobilier, vous payez des intérêts. En revanche, vos intérêts payés sont inférieurs au revenu que vous percevez par la location du bien. De plus, les intérêts payés sont, également inférieurs au revenu lié à votre épargne placée.

En résumé, avec l’effet levier vous placez votre épargne sur un produit rémunérateur tout en investissant dans l’immobilier locatif.

Le prêt immobilier ou comment optimiser sa fiscalité

Il est possible de diminuer son impôt sur le revenu, d’une part grâce à la déduction des intérêts, d’autres part grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Concernant la déduction des intérêts, la logique est simple. En percevant des revenus fonciers (vos loyers perçus), vous avez la possibilité de déduire de ces derniers les intérêts d’emprunts liés au crédit immobilier. Cette déduction peut conduire à annuler le revenu foncier. La déductibilité est admise jusqu’à donner lieu à un revenu foncier nul. Vous percevez donc des revenus sur lesquels vous n’êtes pas taxés.

Attention, la déduction des intérêts d'emprunt ne peut en aucun cas permettre de créer un déficit foncier. Rassurez-vous, d’autres charges admises en déductions donnent lieu à l’apparition d’un déficit foncier, imputable sur vos autres revenus imposables. Votre revenu imposable sera plus faible, ce qui réduit mécaniquement votre impôt. Cerise sur le gâteau : sous réserve du respect de certaines conditions, il est possible de reporter un déficit foncier sur les revenus des années suivantes.

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Prenons un exemple :

Vous avez un salaire de 2 000 € mensuel soit 24 000 € annuel, vos revenus fonciers s’élèvent à 400 € par mois soit 4 800 €

Vous souscrivez un crédit dont les mensualités s’élèvent 12 x 500 € soit 6 000 € dont 2 000 € d’intérêts.

Vous avez réalisé des travaux à hauteur de 4 000 € et vos frais d’agence pour la gestion locative sont de 3 000 €.

Le calcul de vos revenus nets :

Salaires : 24000 - 10% de frais professionnels déductibles = 21600

Revenus fonciers :  4800 - 2000 d’intérêts =  2800 auxquels nous déduisons les autres charges permettant de créer un déficit :  - 4000 de travaux - 3000 de frais de gestion = déficit foncier de 4200

Le revenu imposable : 21600 - 4200 = 17400

Vos revenus fonciers et votre investissement locatif viennent de réduire votre revenu imposable et donc vos impôts !

Attention toutefois si vous louez en meublé, les charges déductibles fiscalement ne sont pas les mêmes. Le loueur en meublé, professionnel ou non, peut, s'il est imposé au régime réel, déduire de ses loyers perçus les charges liées à la location, ainsi que l'amortissement du prix d'achat du bien. Bien que limité, elle permet de créer un déficit reportable sous certaines conditions.

Pour plus d'optimisation, divers dispositifs tels que le Pinel, ou le Malraux, applicables dans l'ancien, permettent de bénéficier d'un avantage fiscal supplémentaire : une réduction d'impôt. Si votre investissement rempli les conditions exigées par cet investissement, vous pourrez déduire une somme prévue par les règles fiscales du montant de votre impôt à payer.  

Un prêt immobilier pour l’investissement locatif

Emprunter pour financer un investissement locatif présente donc des avantages financiers et fiscaux. Pour répondre à ce besoin, les banques proposent deux types de prêts immobiliers. 

Le prêt amortissable ou le prêt in fine ?

Les banques proposent essentiellement deux types de prêt immobilier : le prêt amortissable et le prêt in fine.

Tout d’abord, vous pouvez souscrire à un prêt amortissable. Ce type de prêt est le plus courant. Sa durée varie généralement de 5 à 25 ans. Son fonctionnement est simple : le remboursement se fait par mensualités constantes, les intérêts sont proportionnels au capital restant dû. Ainsi, la part de d’intérêt dans la mensualité diminue à mesure que le remboursement du prêt avance. Dans l’hypothèse d’un investissement locatif, il est donc plus pertinent d’emprunter sur une longue durée afin de se ménager une fraction d’intérêts déductibles conséquentes comme nous l’avons évoqué précédemment. La difficulté réside dans le fait que certains établissements bancaires peuvent se montrer frileux face à des demandes de financement locatives sur des durées excédents 20 ans. Renseignez-vous !

Comme son nom l’indique, le prêt in fine implique le remboursement du capital emprunté à la fin du prêt : à échéance et en une seule fois. Durant la vie du prêt, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt. Méconnu, il est souvent proposé par les banquiers aux emprunteurs ayant un patrimoine financier intéressant susceptibles de consentir à un nantissement de contrat d’assurance vie ou de compte titres. Cette solution présente l’avantage de permettre à la fois la déductibilité des intérêts d’emprunts constants et la conservation du patrimoine financier.

Un prêt avec ou sans apport pour mon investissement locatif

Ceux d’entre vous ayant déjà souscrit à un emprunt ne seront pas surpris, il est habituel que les banques exigent un apport personnel permettant à minima de couvrir le montant des frais de notaire et des frais de garantie. Néanmoins, il est possible de trouver un financement dit à « 110% », c’est à dire couvrant le prix du bien et les frais annexes. Cela suppose de répondre aux critères de stabilité des banques : elles consentiront par exemple plus facilement à accéder à la demande d’un emprunteur déjà propriétaire plutôt qu’à celle d’un accédant à la propriété ou d’un locataire.

Pour un investisseur ayant déjà contracté à un emprunt dans le cadre de l’achat de sa résidence principal, la banque veillera à ce que le projet coïncide avec la situation et l’endettement de l’acquéreur. Pour ce qui est du locataire, la banque veille à préserver l’hypothèse d’un potentiel projet d’achat de sa résidence principale. Aussi, elle se penchera sur l’impact du projet sur son endettement qui peut être établi de la façon suivante :

Le calcul standard : (Mensualité du prêt locatif + mensualité du prêt pour votre résidence principale si existante) / (revenus locatifs pondérés à ~70% + revenus professionnels) * 100

Le calcul différentiel : (mensualité du prêt locatif - les revenus locatifs pondérés à ~70% + mensualité résidence principale) / les revenus professionnels

La méthode différentielle a le mérite de présenter la situation de l’acquéreur sous son meilleur jour, mais bien entendu, elle est rarement utilisée par les établissements bancaires dans le cadre de l’étude des dossiers de crédits. 

Comment trouver un prêt adapté à votre projet d’investissement locatif ?

Vous l’aurez compris, le financement d’un investissement locatif porte son lot de spécificités : absence d’apport, adéquation entre le coût du crédit et le gain qu’il génère, risque de vacances locatives, impact des intérêts d’emprunts sur votre fiscalité, la nécessité de recourir à un emprunt long, etc. Le meilleur crédit immobilier est celui qui vous permet de réaliser le meilleur rendement, dans les meilleures conditions. Afin d’optimiser vos chances de le trouver, nous vous conseillons de passer par un courtier en crédit immobilier. Cet expert du crédit maitrise parfaitement les offres des banques et saura trouver celle répondant parfaitement à votre projet d’investissement.

Pretto est un courtier en ligne dont les experts sont des professionnels du crédit avisés et conscients du stress lié à un projet immobilier. Maîtrisant parfaitement les enjeux de l’investissement locatif, ils proposent de trouver pour vous la solution bancaire coïncidant le mieux avec votre projet : le courtage sur mesure ! De plus, Pretto est un service de courtage 100% gratuit et totalement transparent. Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour lancer votre projet et trouver le meilleur prêt immobilier.

Le Plan Epargne Logement (PEL) est-il encore intéressant ?

Sommaire

1. Combien rapporte un PEL ?
2. Comment fonctionne le PEL ?
3. Comment se déroule les versements sur un PEL ?
4. Quels sont les inconvénients du PEL ?
5. Peut-on avoir 2 PEL ?

Le plan d’épargne logement, bien connu sous l’abréviation de PEL, est un placement réglementé qui figure parmi les solutions adaptées aux contribuables désirant financer un projet immobilier.
En effet, ce produit permet aux particuliers de profiter de plusieurs privilèges qui les aideront à acquérir la résidence de leur rêve. Néanmoins, avant de créer un compte, il est préférable de se poser quelques questions pour mieux maîtriser le PEL.

Combien rapporte un PEL ?

En général, le taux d’intérêt du plan d’épargne logement dépend entièrement de sa date de création. Les comptes ouverts entre début février 2015 et le 31 janvier 2016, par exemple, sont rémunérés à 2 %. Toutefois, depuis le 1er août 2016, le taux d’intérêt du PEL stagne autour de 1 %. Ainsi, les comptes qui viennent d’être créés ne bénéficient que de ce faible taux.
Il est à noter que les intérêts du PEL sont capitalisables. De ce fait à chaque fin d’année, le gain obtenu s’ajoute au fond déjà présent pour générer des revenus supplémentaires. 

Comment fonctionne le PEL ?

Le fonctionnement du PEL est facile à maîtriser. Pendant une phase d’épargne (4 à 10 ans), les contribuables doivent alimenter leurs comptes régulièrement sans faire de retrait. Au cours de ce laps de temps, le PEL va générer des intérêts. Ces derniers permettent d’estimer le montant du prêt accordé aux particuliers. Au terme de la période d’épargne, les titulaires du PEL ont la possibilité de faire un emprunt pour acheter, rénover ou construire une résidence.
Pour information, passé les 15 ans de détention, le plan d’épargne logement se change en livret d’épargne dont le taux est fixé par l’établissement bancaire. 

Comment se déroule les versements sur un PEL ?

Le montant et la période de versement dans un plan d’épargne logement dépendent du choix effectué par les épargnants lors de l’ouverture du compte. En effet, les contribuables peuvent opter pour trois modes de dépôt à savoir un placement de 45 € par mois, 135 € par trimestre ou 270 € par semestre.
À titre indicatif, les particuliers ont la possibilité de faire des dépôts exceptionnels s’ils en ont les moyens. En outre, le PEL est soumis à un seuil de 61 200 € (hors intérêts capitalisés).

Quels sont les inconvénients du PEL ?

Depuis les modifications apportées par le gouvernement en 2018, le plan d’épargne logement dispose de quelques inconvénients que les épargnants doivent connaître pour éviter les mauvaises surprises. En premier lieu, les contribuables n’ont plus droit à une prime d’État. En second lieu, le PEL sera soumis à un PFU (prélèvement forfaitaire obligatoire) de 12,8 % et cela dès la première année de détention.

Peut-on avoir 2 PEL ?

D’après la législation en vigueur, une personne ne peut être titulaire que d’un seul et unique PEL. Cependant, la détention de 2 comptes différents est autorisée à condition que le second plan soit obtenu par le biais d’une succession.
Pour information, le PEL est cumulable avec d’autres placements réglementés.

Pourquoi faire des travaux et mettre au goût du jour un bien ?

De nombreuses raisons peuvent pousser un propriétaire à faire des travaux. Le bien-être, mettre un bien en location à un meilleur prix ou pour tout simplement vendre un bien.

Vous essayez de vendre votre bien depuis des mois mais aucun acheteur ne pointe le bout de son nez ? Il est possible que vous ne vendiez pas car votre logement n’est plus vraiment au goût du jour (non le papier peint jaunâtre à motif n’est plus tendance). 

Une solution efficace

Faire des travaux pour remettre votre bien au goût du jour semble être la meilleure idée ! Imaginez-vous, potentiel acheteur, vous épluchez les sites d’annonces immobilières. Pensez-vous que les annonces qui retiendront le plus votre intérêt seront celles d’un bien qui ne semble pas être des plus récents et dans le meilleur des états ? Non, évidemment (à quelques exceptions près bien sûr).

Est-ce rentable ?

Dans la plupart des cas, bien sûr ! Si vous vouliez revendre votre bien, celui-ci trouvera son acheteur et pourra même être, peut-être, revendu à un prix plus élevé que prévu !

Mais comment faire ces fameux travaux ?

Si vous estimez que votre logement ne mérite qu’un simple rafraîchissement de peinture vous pouvez le faire vous-même ! Si vous ne vous en sentez pas capable, ou que vous n’avez pas le temps, des artisans seront disponibles et à votre écoute. 

Mais si vous estimez que votre logement mérite de plus gros travaux (rénovation, réaménagement de l’organisation des pièces, …) et que vous voulez vraiment donner une réelle plus-value à votre bien, le mieux est de faire appel à un architecte ! Un niveau dilemme s’offre alors à vous, quel architecte choisir ? La meilleure réponse qu’on puisse vous offrir c’est de faire appel à Archibien. La start-up met en relation particuliers et architectes sous le format “mini-concours d’architectes”. En effet, celle-ci sélectionne trois architectes locaux pour chacun des projets qui passent par elle (+350 architectes partenaires en France). Vous pouvez donc vous en remettre à elle ! De plus, malgré de nombreuses idées reçues, un architecte n’est pas un luxe !

 À ne pas confondre :

Avec la crise immobilière de nouvelles méthodes pour accélérer les ventes ont été mises en place. On retrouve parmi ces méthodes les travaux, comme mentionnés précédemment mais aussi le “home staging” qui n’est autre qu’une dépersonnalisation d’un bien et n’est donc pas censé augmenter la valeur d’un bien.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Les raisons d'investir dans l'immobilier locatif

Pour beaucoup, l’investissement immobilier est l’une des meilleures façons de se constituer un patrimoine. Il répond à plusieurs besoins comme celui de préparer la retraite, anticiper les études de ses enfants, se constituer un revenu complémentaire… Ainsi, de plus en plus de ménages décident d’acheter un logement dans l’optique de le louer et non pour y habiter eux-mêmes. 

Peu volatile, tangible, l’immobilier est aussi le placement présentant la meilleure performance ces 15 dernières années. Ces éléments permettent donc de comprendre pourquoi l’immobilier est le placement préféré de nombreux français (60%). En 2019, 25% des transactions immobilières étaient destinées à un investissement locatif.

Comment financer votre bien immobilier ?

Avec quel salaire emprunter 300 000 € ?

Dans le cas d’un investissement locatif il est préférable de souscrire un crédit immobilier afin de bénéficier de l’effet de levier.

Le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre va dépendre de la hauteur de vos revenus et de vos charges. Plus votre salaire est élevé, plus vous pouvez espérer que le capital emprunté soit important. Si vous cherchez à emprunter 300 000 €, il faudra vous assurer que votre salaire sera suffisant pour un tel emprunt. 

Vous vous demandez sûrement quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 € ? La réponse à votre question se trouve dans le tableau suivant :

Durée	Mensualité brute	Salaire minimum
10 ans	2 500€	7 575€
15 ans	1 666€	5 048€
20 ans	1 250€	3 787€
25 ans	1 000€	3 030€

Votre salaire n’est pas le seul facteur pris en compte par la banque au moment de vous accorder un crédit immobilier. Le nombre de personnes à charge, l’âge ou encore la profession font partie des critères de validation de votre demande. 

Comment choisir la banque où souscrire à un prêt immobilier ?

La souscription à un prêt immobilier peut se faire dans la banque de son choix. On peut décider d’y souscrire dans la banque où l’on possède ses comptes ou dans une autre qui propose un meilleur taux d’intérêt. 

Quelle que soit la solution envisagée, il est préférable de comparer les banques avant de faire son choix. Pour vous faciliter la tâche et gagner du temps, vous pouvez utiliser un comparateur de prêts immobiliers. Il s’agit d’un outil en ligne qui va comparer les taux d’intérêts des différentes banques et vous dénicher le prêt le plus avantageux. 

Même si les banques possèdent toutes des conditions différentes, il n’y a pas réellement de bonnes et de mauvaises banques. La souscription du prêt immobilier va dépendre surtout de votre profil emprunteur. Ainsi, vous n’aurez pas les mêmes conditions pour un prêt immobilier au Crédit Agricole, à la Caisse d’Epargne ou à la Bred.

Les avantages de l’immobilier locatif 

Investir dans l’immobilier locatif est une très bonne façon de se constituer un complément de revenus grâce aux loyers perçus. Cependant, l’immobilier locatif présente d’autres avantages : 

Avantages fiscaux : l’investissement locatif peut permettre de bénéficier de réductions d’impôts. En effet, en fonction du bien que vous achetez (neuf, ancien, monument; etc) vous pouvez profiter d’une défiscalisation en vertu des lois Pinel et Denormandie (plus d’infos ici). 

Investissement peu risqué : se loger est un besoin vital. De plus l’immobilier est un actif tangible. Il faudra toutefois s’assurer d’investir dans une zone où la demande locative est suffisante afin de louer facilement le bien.

Un achat pour l’avenir : après une certaine période, rien ne vous empêche de récupérer votre bien pour y habiter. Ainsi, après avoir profité des loyers pour rembourser votre crédit, vous pouvez récupérer le logement pour y passer votre retraite par exemple .

Quel crédit immobilier pour un investissement locatif ?

Il existe différents types de crédits immobiliers qui sont destinés à différents cas de figure. Si vous voulez investir dans l’optique de louer, le prêt in fine est sûrement le plus adapté. Ce type de crédit est spécialement prévu pour l’investissement locatif puisqu’il se rembourse grâce aux loyers perçus.