Notre équipe s’agrandit de jour en jour. Nous sommes aujourd’hui 8, divisés en 3 pôles :
marketing et développement
conseillers
chargés de projets
Les pôles Marketing et Conseillers siègent à Paris et les chargés de projets sont situés dans chaque ville dans lesquelles nous réalisons des projets d’investissement immobilier locatif.
Nous travaillons ensuite avec des partenaires : notaires, agences immobilières, artisans…
Pour calculer la rentabilité d’un investissement, nous appliquons la formule suivante :
Loyer annuel / (Prix FAI négocié + Travaux de rénovation)
NB : Nous choisissons d’inclure les travaux dans le calcul du rendement brut car nous estimons que nous ne pouvons pas comparer le rendement d’un bien délabré et d’un bien en parfait état. Un bien délabré aura beaucoup de mal à se louer ce qui n’est pas une vision juste de votre investissement.
87% de nos investisseurs ne visitent pas les biens qu’ils achètent avec nous. Nous le faisons à votre place. Nous visitons systématiquement toute opportunité avant de vous la présenter. Afin de vous permettre d'investir à distance, nous réalisons en plus pour vous :
Un rapport détaillé de chaque opportunité que nous sélectionnons, c’est ce que nous appelons la “fiche projet”
Une vidéo de la visite que nous réalisons
Un plan 3D du bien pour vous permettre de vous projeter plus facilement
Et même parfois une visite virtuelle en 3D !
Cependant, si vous le souhaitez et que vous le pouvez, nous serons ravis de vous organiser une visite ! La phase de préparation du compromis est même prévue à cet effet : une fois l'offre d'achat signée (accord trouvé avec le propriétaire sur le prix), avant de signer le compromis de vente.
Cela prend généralement 1 à 2 semaines pour terminer l’expertise juridique et technique du bien que nous vous avons sélectionné. Nous récoltons l’ensemble des documents sur le bien et la copropriété et analysons le tout pour vous. Une visite peut s’organiser à ce moment là !
Nous choisissons nos partenaires en fonction de leurs performances, de leur réactivité, de leur professionnalisme et de leur capacité à répondre notre demande.
Concernant l’entreprise de travaux vous devez également passer par nos partenaires pour une raison simple : le respect des délais et des coûts. C’est également pour vous, comme pour nous, la garantie d’un résultat final de qualité.
C’est pour ces raisons que vous ne pouvez pas choisir le notaire et l’entreprise chargée des travaux. Nous avons des partenaires notaires dans chaque ville que nous proposons, afin d’assurer un suivi rapide des dossiers. Il en est de même pour nos partenaires travaux. Ils collaborent avec nous depuis plusieurs années, répondent à nos attentes et respectent nos délais.
En ce qui concerne l’agence de gestion locative, nous avons des partenaires dans chaque ville, qui garantissent la mise en location la plus rapide possible avec un bon choix de locataires, et une très bonne gestion de la location. Si vous désirez vous occuper vous mêmes de la gestion locative, nous ne pourrons garantir de meilleurs résultats.
Temps de lecture : ⏱4 min
Lors d’un investissement en nom propre (sans passer par une société comme une SCI par exemple), on a le choix de meubler son appartement et pratiquer de la location “meublée” comme son nom l’indique ou bien de louer son appartement vide et pratiquer ce que l’on appelle la location “nue”.
Sur quels critères se baser pour faire ce choix ?
L’état du marché locatif où est situé votre investissement : quelle est la cible de locataires que vous souhaitez attirer ? Une location meublée conviendra davantage à des étudiants ou jeunes actifs, tandis que la location nue attirera naturellement davantage des jeunes couples ou personnes à la situation plus établie.
Votre stratégie d’investissement : souhaitez-vous réduire vos impôts ? Souhaitez-vous construire un capital sur le long ou court-terme ? Possédez-vous déjà d’autres investissements ?
Le résultat fiscal de l’opération : selon votre projet, votre situation financière personnelle, nous modélisons l’imposition générée par chacun des différents régimes. Suivant le résultat, nous vous conseillons d’opter pour le régime optimal.
Concrètement qu’est-ce que cela change ?
Le loyer pratiqué n’est parfois pas le même. Tout dépend du marché dans lequel le bien se situe. Il arrive que l’on loue plus cher un bien meublé. Nos investissements chez Bevouac sont meublés bien au delà du minimum requis par l’administration fiscale. Nous y ajoutons décoration d’intérieur, tous les équipements du lave-linge au kit d’entretien en passant par les couverts et autres ustensiles de cuisine, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises et s’installer. Cela peut permettre de louer plus cher.
Suivant le régime que vous choisirez, un même projet peut générer plusieurs dizaines de milliers d’euros d’impôts par an comme aucune imposition pendant plusieurs années, d’où l’importance de faire le bon choix. Nos conseillers sont experts en la matière et suivant les résultats des simulations, vous guiderons dans le choix du régime optimal.
Dans nombre de cas, nous optons pour la location meublée au régime LMNP au réel car ce régime, très favorable, permet souvent de ne pas payer d’impôts sur son investissement durant de nombreuses années.
Dans la pratique, nous avons répertorié dans le tableau ci-dessous toutes les différences entre la location meublée et la location nue :
|
Location nue |
Location meublée |
|
|
Durée du bail |
3 ans renouvelable par TR (tacite reconduction) |
1 an renouvelable par TR (tacite reconduction) >9 mois possibles si le locataire est étudiant |
|
Préavis avant congés |
|
|
|
Conditions de reprise par le propriétaire |
|
Idem (sauf assurance) |
|
Clause résolutoire |
Résiliation automatique du bail :
|
Idem (sauf assurance) |
|
Dépôt de garantie |
1 mois |
2 mois maximum |
|
Fiscalité |
Revenus Fonciers - Déclaration 2044 Déduction des déficits sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros Revenus nets soumis au prélèvement sociaux (CSG + CRDS) et IR (impôt sur le revenu) |
Revenus industriels et commerciaux - Déclaration 2042 Déduction des déficits sur les revenus de même nature Revenus nets soumis au prélèvement sociaux (CSG + CRDS) et IR (impôt sur le revenu) |
|
Limites |
|
|
Il faut répondre à certaines conditions pour pouvoir opter pour certains régimes. De manière plus détaillée voici un tableau comparant les différents régimes fiscaux en nom propre :
|
Location nue |
Location meublée |
||
|
Régime micro-foncier |
Régime réel |
LMNP Micro BIC |
LMNP Frais réels |
|
|
|
|
|
C’est à vous selon vos objectifs et votre situation de voir le modèle le plus adapté à votre cas. Sinon nos conseillers sont là pour vous apporter cette réponse. En général on conseille d’investir via une société si l’objectif est de transmettre un patrimoine et d’investir à plusieurs.
Voici un tableau détaillé des avantages et inconvénients des deux type de détention :
| En nom propre | Détention via une société | |
|---|---|---|
| Avantages | Fiscalité :
Le statut LMNP permet de déduire tous les frais au réel et de déduire un amortissement annuel du bien
Plus values de cession imposées au régime des particuliers
Statut LMP non soumis à l’IFI Patrimoine : Possibilité de démembrement (en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété par exemple) Globalement : Simplicité : peu de formalités Moindre coût |
Fiscalité :
Possibilité de déduire chaque année l’amortissement du bien.
Fiscalité réduite pendant la détention du bien (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% jusqu’à 500 K puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021, 25% en 2022)
IFI : Décote possible de 10 à 20% sur la valeur des biens détenus via des titres de société Patrimoine : Transmission facilitée via une société avec la transmission des parts et non du bien lui-même Possibilité de démembrer les parts de la société Globalement : Souplesse dans les décisions et meilleur contrôle de la gestion qu’en cas d’indivision Responsabilité limitée aux apports en SARL/EIRL |
| Inconvénients | Fiscalité : Limite de déficit foncier de 10 700 euros pour la location nue en régime foncier.
En LMP ou LMNP : imputation du déficit sur les revenus de même nature (revenus locatifs) mais pas sur le revenu global Patrimoine : Transmission du patrimoine soumise aux droits de succession Globalement : Lourdeur et difficultés de gestion en cas d’indivision Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels |
Fiscalité : Double imposition au niveau des bénéfices de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés
Fiscalité accrue lors de la cession du bien : les amortissements sont réintégrés et les plus-values taxées comme un bénéfice exceptionnel au taux de l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention.
La rémunération du dirigeant est soumise à des cotisations sociales
En SARL, l’option pour le régime d’imposition à l’IR n’est valable que pour une durée de 5 ans Patrimoine : Transmission des parts de société soumise aux droits de mutation Globalement : Manque de liquidité : difficultés à revendre les parts en dehors de la famille ou des associés Formalisme important : statuts, Assemblée Générale, tenue d’une comptabilité Coûts de création et de suivi Location meublée limitée à 10% des revenus dans une SCI à l’IR En SARL à l’IR seule la location meublée est possible (pas de location nue) Responsabilité civile et pénale du dirigeant en SAS et SASU Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels en SCI |
Nous avons fait le choix de nouer un partenariat avec une agence locale dans chacune de nos villes. Grâce à leur expérience du marché, ils louent rapidement et travaillent efficacement.
Nous sélectionnons aussi ces agences pour leur réactivité et leur rapport qualité-prix.
Nos agences de location partenaires offrent les frais de mise en location et s’engagent à rechercher un nouveau locataire.
En réalité vous avez plusieurs avantages à utiliser nos agences partenaires :
La sécurité d’avoir un partenaire sérieux testé et validé en amont
Gain de temps et tranquillité d’esprit de ne rien avoir à gérer
Nos partenaires savent comment on fonctionne ce qui permet de travailler vite et bien
Les agences sont locales et ont l’expérience du terrain
Si l'appartement est dégradé, l'agence fait un état des lieux de sortie et procède à un état comparatif entre celui d’entrée et ce dernier afin de récupérer auprès du locataire les dommages causés.
Elle facture le moindre incident via la caution demandée en amont.
NB : La caution est égale à 2 fois le montant du loyer hors charges pour une location meublée.
Non elle n’est pas obligatoire mais recommandée d’autant plus si vous n’êtes pas sur place pour gérer.
Vous pouvez effectivement gérer vous-même votre bien mais la gestion locative reste chronophage.
De plus, passer par un autre acteur que notre agence partenaire est peu intéressant car nous avons négocié un tarif favorable grâce aux volumes de clients que nous leur fournissons.
Bail individuel : dans ce type de bail, vous devez diviser en parties privatives (les chambres souvent) et en partie communes. Chacun de vos locataires disposera de son propre bail qui précise ces parties privatives, son loyer et les modalités.
Bail solidaire : un bail solidaire correspond à un bail unique dans le cas où le logement entier est loué aux colocataires qui se partage le paiement d’un loyer total. Ils se répartissent le logement à leur convenance. En cas de départ d’un des colocataires, les locataires restants sont redevables de l’intégralité du loyer avec un bail qui se poursuit normalement dans les mêmes conditions. Le bail unique est habituellement signé avec une clause de solidarité qui empêche que le loyer soit divisible, c’est à dire qu’en cas d’impayés vous pouvez demander l’intégralité du loyer à un seul colocataire (et à son garant éventuel).
| Avantages | Inconvénients | |
|---|---|---|
| Bail solidaire |
|
|
| Bail individuel |
|
|
Ça dépend.
Nos biens se louent en moyenne en 15 jours.
Toutefois, les mois de mai à octobre et en janvier et février (fin de semestre, passage du lycée au supérieur, période de stage…) sont plus propices à la location.
Mais chaque bien et chaque stratégie sont uniques. Une stratégie “Placement” permettra tout de même de louer plus rapidement et engendrera une saisonnalité plus faible qu’un bien que nous avons qualifié dans la stratégie “Développement”.
Pour se protéger des impayés de loyer il n’y a pas de recette miracle.
Bien que rare (3% de loyers impayés en France), un impayé de loyer peut être problématique.
La seule méthode pour s’assurer à 100% de ne pas avoir d’impayés c’est la Garantie Loyers Impayés qui coûte en moyenne 3% du loyer.
2 points importants à retenir concernant cette garantie :
pour bénéficier de cette garantie il faut que le locataire soit solvable. Vous ne pouvez en effet pas souscrire à cette garantie et vous dire que n'importe quel locataire fera l'affaire une fois assuré
l’assurance garantie loyers impayés (GLI) n’est pas cumulable avec une caution sauf si votre locataire est un étudiant ou un apprenti.
Enfin pour éviter les loyers impayés sans souscrire à une assurance, le recours à une caution, demander un loyer au prix juste et l’étude rigoureuse des documents du locataire ainsi que le choix du locataire sont également des éléments permettant de réduire les risques. Pour en savoir plus sur le sujet vous pouvez consulter l’article : La méthode pour se protéger contre les impayés de loyers
Les loyers que nous fixons sur nos fiches d’investissement sont fixés en collaboration avec des agences locales partenaires et la data que nous avons collectée grâce à notre expérience sur le marché.
Nos intérêts, les vôtres et ceux de l’agence sont donc alignés.
votre bien doit se louer rapidement afin d’encaisser au plus vite vos loyers
L’agence de mise en location doit louer le plus vite possible à un locataire stable pour être payée rapidement
Garantir votre satisfaction afin que vous recommandiez notre service
Un bon locataire est avant tout un locataire qui paie le loyer, qui ne dégrade pas le logement et qui occupera le plus longtemps possible le logement.
Le travail de l’agence de location sera donc de vérifier ces critères en collectant les documents attestant de la solvabilité du locataire, évaluer son sérieux et en savoir plus sur sa situation afin de choisir la personne qui restera le plus longtemps.
Pour qualifier un locataire, l’agence va étudier les informations du locataire (et/ou du garant lorsqu’il est étudiant) en vérifiant si :
ses revenus sont 3 fois supérieur au montant du loyer grâce aux 3 dernières fiches de paie, et l’avis d’imposition
le poste et l’entreprise et s’il n’est plus en période d’essai grâce à un contrat de travail
les études suivis : école, spécialité, durée. C’est parfois très utile car les agences connaissent les formations et savent les spécialités susceptibles de faire des stages à l’étranger exposant à un préavis en janvier)
L’agence de gestion va ensuite demander les pièces d’identité, le certificat de scolarité s’il est étudiant. De part son expérience l’agence arrive également a détecter plus facilement les faux dossiers.
NB : qu’un logement bénéficiant d’un emplacement demandé, d’un excellent rapport qualité-prix, augmentent considérablement le choix de locataires et les chances de louer votre bien à un bon locataire.
Notre métier est d’identifier des zones où la tension locative est forte. Il doit aussi répondre aux critères analysés sur la fiche :
Part de locataires vs. propriétaires : supérieur à 60% de locataire
Nombre de dossiers / mise en location : supérieur à 5 dossiers en 15 jours
Age médian des habitants : compris entre 22 et 35 ans
S’il ne répondent pas à ces critères et si nous avons un doute sur la demande locative nous ne validons pas le bien et il ne sera pas proposé.
Selon les banques il est possible d’emprunter le mobilier. Cependant, cela dépendra de votre profil (revenus, épargne, emprunt et charges en cours).
Non.
En effet, afin de maintenir un standard de qualité et de délai qui pourrait avoir des conséquences financières pour vous, nous avons décidé de standardiser la décoration du bien.
