Puis-je financer mon projet à crédit en étant expatrié ?

Investir à crédit dans un projet immobilier, en France, tout en résidant à l’étranger, c’est possible !

Si c’est votre cas, il vous faut simplement savoir que les conditions de financement que vous réserveront les banques sont généralement différentes* des conditions que vous auriez pu obtenir si vous résidiez en France.

*En matière de financement, il n’existe pas une seule règle générale. Tout est sujet à négociation avec la banque et tout dépend de votre situation (et de celle de votre conjoint, famille).

Peu de banques étrangères vous prêteront pour un projet immobilier locatif en France. Il faudra donc bien-souvent faire appel aux services d’une banque française (BNP, LCL, Caisse d’Épargne, Boursorama, etc. vous les connaissez).

Or le prêt bancaire n’est rien d’autre que le meilleur moyen de fidéliser un client qu’ait trouvé à ce jour le banquier. En vous prêtant de l’argent pour vos projets, il espère nouer une relation de confiance avec vous et vous proposer également d’autres produits par la suite (Cartes bancaires, livrets d’épargne, assurances, etc.). Étant donné les taux actuellement, historiquement bas, la banque ne gagne en effet que peu d’argent grâce aux intérêts d’emprunt. C’est pour cette raison que les banques (si vous en changez pour réaliser votre projet) exigent souvent que vous domiciliez vos salaires et autres placements chez elles en échange du financement qu’elles vous accordent.

Mais alors pourquoi une banque Française prêterait à un expatrié qui n’a pas l’intention de rentrer et qui de toute façon ne pourra domicilier son salaire sur le compte de cette nouvelle banque ?

Votre profil paraît donc moins attractif qu’un autre investisseur potentiel qui lui résiderait en France. Cependant la banque peut se montrer tout de même intéressée par développer la relation commerciale avec vous, en espérant secrètement qu’un jour vous rentrerez en France ou que vous penserez à elle ultérieurement pour d’autres projets…

Pour toutes ces raisons, les conditions de financement en immobilier locatif réservées aux expatriés sont généralement moins intéressantes que celles que vous obtiendriez si vous résidiez en France.

Concrètement, on parle de :

  • En moyenne 30% d’apport à fournir de votre part sur le montant total du projet (contre 15% si vous résidiez en Métropole)

  • 20 ans, c’est la durée maximale fixée par certaines banques pour les expatriés

  • Les taux sont généralement 0,1% ou 0,2% plus élevés que ceux réservés aux résidents Français

Ces conditions présentées ci-dessus ne reflètent que la tendance du marché. Encore une fois, il convient d’étudier chaque situation au cas par cas car la réalité réserve parfois des surprises. C’est pour cette raison que nous avons lié des partenariats avec des courtiers spécialisés dans les profils d’investisseurs expatriés. Suivant votre profil, votre lieu de résidence, nous vous redirigerons vers le bon courtier spécialisé qui saura vous trouver la bonne banque à qui s’adresser afin de financer votre projet d’investissement immobilier dans les meilleures conditions.

Combien coûtent les frais d'expertise comptable ?

Avec nos partenaires sélectionnés, les frais d’expertise comptable sont :

  • 600€TTC/an pour le premier investissement

  • 144€TTC/an par bien supplémentaire

  • 96€TTC/an par bien supplémentaire dans le même immeuble

À ces frais s’ajoutent les 156€TTC/an d’adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) qui permet de bénéficier d’une réduction fiscale conséquente.

En effet, si le coût total pour un investissement représente alors 756€TTC/an (600€ + 156€), la réduction d’impôt de 420€ par an ramène le coût réel des frais d’expertise comptable à 336€TTC/an (voir le calcul complet)

Ces frais sont systématiquement pris en compte dans les fiches projets que nous éditions lorsque nous repérons pour vous une opportunité qui correspond à vos critères.

Il se peut cependant que vous n’ayez pas besoin de recourir aux services d’un expert-comptable. Tout dépend du régime pour lequel vous opterez (en savoir plus sur le rôle de l’expert-comptable)

Les régimes fiscaux les plus intéressants à l’heure actuelle nécessitent toutefois généralement la tenue d’une comptabilité. Réduction d’impôt, imposition nulle, même si ces frais représentent des charges supplémentaires, ils sont déductibles de vos revenus et vous donnent accès à des régimes fiscaux vous permettant d’optimiser votre imposition.

Quel est le rôle de l'expert-comptable ?

Qui dit revenus, dit imposition potentielle. L’expert-comptable est celui auprès de qui vous pouvez déléguer l’intégralité de cette gestion financière et comptable afin de vous faire profiter pleinement des avantages fiscaux du régime que vous aurez choisi et de vous éviter de gérer une paperasse et des tâches administratives très chronophages.

Ai-je toujours besoin d’un expert-comptable pour gérer mon investissement ?

  • Si vous investissez via une société, vous êtes dans l’obligation de tenir des comptes chaque année ; À moins d’être expert-comptable de profession, il vaut mieux déléguer cela à un professionnel

  • Si vous investissez en nom propre, certains régimes (régimes au réel, plus de détails ici) nécessitent la tenue de comptes de la même manière

En plus de tenir la comptabilité, rassembler pour vous les documents juridiques et financiers, répondre aux obligations légales, ils vous accompagnent également dans l’ensemble des déclarations et actes obligatoires à mener lorsque vous optez pour certains régimes.

Lors d’un investissement en nom propre, au régime LMNP, une déclaration est préalablement obligatoire avant la mise en location par exemple.

Bevouac n’est pas expert-comptable mais nous avons des partenaires sélectionnés auprès de qui nous confions tous les projets de nos clients. C’est nous qui assurons la transmission de votre dossier, prenons en charge les démarches administratives à votre place et assurons la transition afin que l’expert-comptable ait toutes les clés en mains afin de vous accompagner au mieux sur la durée. Vous n’avez rien à faire si ce n’est fournir vos informations personnelles et suivre l’avancée de votre dossier à distance.

Suis-je le seul à recevoir cette opportunité ?

Vous ne trouverez nulle part sur notre site : un espace, une plateforme avec l’ensemble des biens que nous venons de sélectionner. Toute opportunité qui pourrait être affichée sur le site est un projet réalisé par le passé avec l’un de nos investisseur et qui n’est donc plus d’actualité.

Nous vous envoyons directement dans votre boîte mail l’opportunité sélectionnée si et seulement si cette dernière correspond aux critères de recherches définis ensemble.

Nous ne proposons nos opportunité qu’à un investisseur à la fois.

Pourquoi ?

  1. Nous ne souhaitons pas mettre nos clients en concurrence, ne pas provoquer la sur-enchère et contribuer à la flambée des prix. Il y a déjà suffisamment de concurrence sur ce marché immobilier.

  2. Chaque proposition a été sélectionnée car elle répond à un besoin précis que nous aurons au préalable défini ensemble avec l’investisseur (en savoir plus sur le fonctionnement des propositions)

Combien d’opportunités vais-je recevoir ?

Minimum 1, maximum 5

76% de nos investisseurs se positionnent dès la première proposition.

C’est pour cela que nous prenons autant de temps en amont afin de :

  • Vous apporter une expertise sur le marché, répondre à vos questions lors d’un audit patrimonial avec un de nos conseillers

  • Valider votre capacité de financement

  • Définir votre stratégie d’investissement et donc vos critères de recherche en fonction de vos problématiques patrimoniales et de l’état du marché

Au delà de 5 opportunités refusées, c’est que nous avons mal défini votre besoin ou nous ne sommes pas parvenus à vous transmettre la réalité du marché.

Nul besoin d’en arriver là ! Nos conseillers ou chargés de projets sont à vos côtés pour vous épauler dans vos choix et vous aiguiller parmi toutes les décisions à prendre. N’hésitez pas à les questionner et à fouiller cet espace investisseur qui a été développé pour mieux vous répondre.

Combien de temps pour me positionner sur un bien ou le refuser ?

Jamais, nous n’avons l’exclusivité sur un bien et même si dans 70% des cas nous sélectionnons des opportunités avant qu’elles n’arrivent sur les portails en ligne par le biais des réseaux d’agence que nous tissons, nous sommes malheureusement rarement les seuls acquéreurs intéressés.

Notre mission étant de sélectionner les opportunités les plus intéressantes sur le marché, elles sont généralement également les opportunités les plus prisées. C’est pour cette raison que nous exigeons donc une réactivité importante de la part de nos investisseurs.

Nous savons à quel point il est difficile de prendre une telle décision. Néanmoins les marchés sur lesquels nous opérons sont extrêmement tendus. Les biens que nous sélectionnons sont rares et se vendent entre 2 et 48h en moyenne.

Il n’est malheureusement pas rare qu’un autre acquéreur sur le marché (pas un investisseur Bevouac) fasse une offre avant que vous nous ayez donné le feu vert pour faire de même (en aucun cas nous formulons une offre avant d’avoir obtenu procuration de votre part ; plus de détails sur le fonctionnement).

C’est la raison qui nous a poussé à limiter à 24h votre capacité à nous faire un retour. Délai au delà duquel nous nous réservons le droit de proposer l’opportunité à un autre de nos investisseurs.

En effet, nous ne mettons pas en concurrence nos clients afin de ne pas provoquer la sur-enchère et attiser la flambée des prix. Chaque opportunité est donc envoyée systématiquement à un investisseur à la fois (en savoir plus).

Comment faire un retour après une proposition ? Comment puis-je poser mes questions sur le bien ?

Dans le mail de proposition pour l’opportunité en question, vous aurez trois liens permettant de nous communiquer votre choix :

  • Lien 1 : “Je souhaite en savoir plus“: en cliquant sur ce lien vous aurez la possibilité de poser toutes vos questions concernant le bien et aurez le choix entre : 

    • Notifier le chargé de projet afin qu’il vous rappelle au plus vite

    • Proposer une heure à laquelle il doit vous rappeler

  • Lien 3 : “Je précise ma recherche” : en cliquant sur ce lien vous notifiez que ce bien ne vous intéresse pas. Vous pourrez donc exprimer les raisons pour lesquelles ce bien ne vous correspond pas et également si vous désirez redéfinir vos critères de recherche. Nous prendrons en compte ces nouveaux critères de recherche afin de vous proposer un bien qui répondra davantage à votre projet d’investissement immobilier.

Vous pouvez également téléphoner directement au chargé de projet afin de lui faire part de votre choix de vive-voix. Le tout étant d’être le plus efficace possible afin de se garder toutes les chances de saisir l’opportunité si elle vous intéresse car nous sommes rarement les seuls intéressés et acquéreurs potentiels !

Comment suis-je informé que nous avons trouvé un bien correspond à mes critères ?

Nos systèmes nous alertent dès que nous avons validé une opportunité d’investissement qui correspond à vos critères de recherche. Vous recevez immédiatement la proposition par mail de la part du chargé de projet qui a sélectionné, visité et expertisé le bien.

Le mail contient : 

  • Le lien vers la fiche du projet (voir comment lire une fiche)

  • L’adresse du bien avec un lien redirigeant sur Google Maps

  • Ainsi qu’un lien de la visite en vidéo du bien (si il y’en a une)

  • 3 liens permettant de faire votre retour sur la proposition

Voici un exemple de mail de proposition :

Hubert,

J'espere que vous allez bien depuis notre rencontre le 26 mars.

J'ai le plaisir de vous présenter un bien que nous venons de sélectionner : un appartement T3 sur Lille. Il est situé au coeur du centre de Lille, potentiel après travaux, résidence très bien entretenue

Il est situé au :  au 44 rue Nationale, Lille 59000

Vous trouverez la présentation du projet dans ce lien : fiche projet

Voici aussi une visite vidéo du bien

Comme vous le savez, les biens que nous sélectionnons ne restent pas longtemps sur le marché. Je vous laisse revenir vers moi rapidement par téléphone ou en complétant un des liens ci-dessous.

Ce bien vous intéresse ?

Je souhaite en savoir plus
Je fais une offre

Ce bien ne vous intéresse pas ?

Je précise ma recherche

Pourquoi y’a t’il des frais au moment de la signature du contrat ? Ces frais sont-ils déduits ou remboursables ?

Au moment de la signature du contrat de prestation de service Bevouac, un acompte de 500€ vous sera demandé.

Ces frais sont déduits de nos honoraires au moment où vous achetez un bien.
Ils nous garantissent votre volonté d’investir avec nous, et d’être réceptif à nos propositions de biens. Cela nous permet ainsi de travailler avec les investisseurs les plus motivés.

À quoi engage le contrat de prestation de service Bevouac ?

Il nous permet de lancer les recherches de biens correspondant à votre projet et de vous les présenter. 

Il ne vous oblige pas à faire une proposition sur l’un des biens que vous recevrez, mais il vous garantit que nous vous ferons une proposition dans les 15 jours qui suivent.

Il est non exclusif. Il garantit également que notre prestation s'étend de la recherche à la location du bien.

Quelles sont les 3 stratégies d’investissement Bevouac (Placement, équilibrée et développement)

Nous avons défini 3 stratégies d’investissement : 

  • stratégie placement : c’est une valeur refuge, vous ne prenez aucun risque. Il s’agit des emplacements premiums, en plein coeur de ville, où la demande locative est très forte. Le charme de l’ancien, dans des quartiers très recherchés par les investisseurs, est favorable pour ceux à la recherche d’une plus-value sur le long terme. Le budget à consacrer est plus élevé. 

  • stratégie équilibrée : on s’éloigne légèrement du centre ville, et on vise des quartiers en transformation, principalement résidentiels. Les prix y sont mesurés et les opportunités offertes permettent un équilibre entre rendement et plus-value. 

  • stratégie développement : on vise ici des quartiers en périphérie des villes, qui offrent des rendements plus attractifs, mais une prise de risque plus élevée. Les prix de l’immobilier sont plus accessibles.

Pourquoi dois-je obligatoirement rencontrer mon conseiller en vidéo ou dans vos locaux ?

Vous conseiller personnellement et rechercher rapidement et efficacement votre opportunité 

Avec ce rendez-vous obligatoire, vous bénéficiez d’une prestation de conseil gratuite sur la gestion de votre patrimoine immobilier.

C’est une solution rapide et efficace pour vous permettre de définir votre stratégie, détailler votre situation patrimoniale à votre conseiller et choisir les marchés sur lesquels vous souhaitez que nous cherchions. Vous pouvez poser plus facilement toutes vos questions à votre conseiller, qui vous répondra de manière efficace, claire et concise. Cela vous permet de vous positionner sur des biens en étant pleinement conscient de ce qu’implique votre décision car un projet immobilier est une décision qui doit être pris avec précaution et rationalité.
Ainsi nous pouvons réellement chercher le bien selon vos critères rapidement et efficacement.

Pourquoi analysez-vous ma capacité d’emprunt ? Que se passe-t-il ensuite ?

Nous analysons votre capacité d’emprunt après votre premier audit téléphonique avec un conseiller.

Pour cela, nous vous envoyons un formulaire, que vous devez compléter. Nous récoltons et étudions vos données afin de vérifier que vous pourrez emprunter auprès d’une banque. Aujourd’hui, pour qu’une banque vous accorde un crédit, vous devez : 

  • justifier d’une situation professionnelle stable 

  • avoir un taux d’endettement total qui ne dépasse pas les 33% 

  • emprunter sur une durée de maximum 25 ans 

Une fois votre capacité d’emprunt validée par nos experts, nous vous contactons par email pour l’étape suivante : prendre rendez-vous pour une rencontre physique dans nos bureaux à Paris ou en visio-conférence avec votre conseiller, pour définir votre stratégie d’investissement. 

Dans le cas où vous ne pourriez pas emprunter auprès de la banque, nous vous en informerons.

Quel est le process pour lancer ma recherche immobilière ?

Etape 1 : définir votre projet 

  1. Remplir le formulaire définir votre projet sur le site Bevouac

  2. Réaliser votre audit patrimonial par téléphone, afin de poser toutes vos questions et présenter votre projet 

  3. Renseigner vos données financières et fiscales via un formulaire en ligne, pour nous permettre d’analyser votre capacité d’emprunt

  4. Nous étudions et validons ou non votre capacité d’emprunt, et nous vous proposerons une séance de conseil personnalisée d’une heure avec votre conseiller, dans nos bureaux à Paris, ou en visio-conférence

  5. Vous signez le contrat de prestation Bevouac et réglez un acompte de 500€ afin de lancer votre recherche

Etape 2 :  lancement des recherches de votre bien 

  1. Vous recevez les opportunités qui correspondent à vos critères

  2. Vous vous positionnez sur une opportunité 

  3. Vous signez la procuration électronique correspondant à la lettre d’achat

Qui sera mon interlocuteur au cours de mon projet immobilier ?

Lorsque votre projet démarre, votre conseiller est votre interlocuteur référent. Il a pour rôle de vous apporter tous les conseils dont vous avez besoin pour définir votre projet en toute connaissance de cause et de définir vos critères. 

C‘est ensuite le chargé de projet qui devient votre interlocuteur privilégié en vous proposant des biens correspondant à votre recherche et qui sera ensuite chargé de gérer et organiser le déroulement de votre projet. Il sera votre interlocuteur jusqu’à la location du projet.